| Главная » Статьи » Мои статьи |
Война собственников и арендаторов.
 Жизнь в арендованной
квартире, равно как и сдача своей недвижимости постороннему человеку,
всегда сопряжена с риском. Одна из сторон – арендатор или собственник –
может нарушить условия договора, что часто ведет к потере имущества или
денег. Сломанная мебель и задержка арендных платежей со стороны жильца,
ночные визиты или выселение без предупреждения со стороны хозяев — все
это выливается в конфликтные ситуации. Портал Rentagent.ru опросил
экспертов рынка о том, как их избежать.Проблемные собственники Студент Максим около двух месяцев снимал комнату в одной квартире с хозяйкой. При заселении агент нахваливал собственницу – бабушка-одуванчик, не пьет, не шумит. Хозяйка действительно оказалась трезвенницей, но вместе с тем довольно дотошной блюстительницей порядка. Ежедневно она пилила жильца за то, что тот поздно приходит, водит гостей и все еще не женат. Строгой проверке подвергались даже частные владения Максима – собственница открывала комнату своим ключом и инспектировала жилище на предмет грязных вещей и немытого пола, что также ставилось в укор арендатору. Когда придирки женщины стали невыносимы, Максим съехал. По словам Руслана Барабаша, пресс-секретаря агентства недвижимости Doki, собственники всегда чего-то боятся. В первую очередь – это страх того, что арендатор испортит имущество в квартире, а то и спалит ее. Поэтому часто за ним устанавливается тотальный контроль. Хозяин может нагрянуть без предварительного звонка ночью или рано утром, открыть дверь своим ключом, порыться в шкафу или холодильнике. Один из главных его аргументов при этом – «квартира моя, делаю, что хочу». «Пока не все собственники до конца понимают, что сдача жилья – это бизнес. Ты отдаешь свою квартиру во временное пользование. Да, арендаторы могут испортить имущество, но, как и в любом бизнесе, в него нужно вкладывать какие-то средства, делать ремонт, менять мебель», — говорит Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивных квартир департамента аренды Penny Lane Realty. Еще один страх связан с тем, что о сдаче жилья могут узнать налоговые органы. «60% квартир в Москве сдается неофициально. Собственники не платят налоги, часто даже не заключают договора. Из-за этого возникает множество всяких требований, которые предъявляются арендатору. То есть ему не понятно, почему он не должен водить друзей к себе – чтобы не привлекать внимание соседей», — отмечает Барабаш. Проблемные арендаторы В 2008 году москвичка Надежда решила сдать в аренду свою трехкомнатную квартиру в центре столицы. Обратилась в агентство недвижимости, где ей подыскали с виду приличных жильцов – молодую семейную пару. Полгода все было хорошо – арендаторы исправно платили за жилье, не шумели. Позже начались проблемы. Надежде стали названивать соседи с жалобами на громкую музыку и непрекращающийся поток гостей в квартире. Женщина приехала домой, но не застала на месте арендаторов, дверь хозяйке открыли две полуодетые молодые девушки. Как оказалось, жильцы Надежды решили организовать небольшой семейный бизнес и открыли публичный дом в центре столицы. Проверив информацию в Интернете, хозяйка нашла сайт, на котором по адресу ее квартиры предлагались секс-услуги по тарифу 8 тыс. рублей в час. В милицию хозяйка не стала обращаться, арендаторы съехали на следующий же день после того, как их салон рассекретили. «Такие случаи не единичны. Люди звонят и откровенно говорят, что разыскивают квартиру именно под такую организацию, или "массажный салон". Обычно снимают в центре четырех – пятикомнатную квартиру с евроремонтом. Агентства недвижимости не занимаются такими клиентами, но все равно они как-то находят собственников, потому что такие клиенты готовы больше платить», — говорит Руслан Барабаш. По словам Вадима Ламина, если в квартире творится что-то противозаконное, собственник не застрахован от того, что его дверь выломает наряд милиции, который может быть вызван бдительными соседями. Кроме этого, хозяину потом сложно будет доказать, что публичный дом открыл не он, а арендаторы его квартиры. «Черные» квартиры и частные маклеры Ряд конфликтных ситуаций связан с мошенническими действиями со стороны хозяев. На рынке арендной недвижимости существует целый список так называемых «черных» квартир, которые сдаются по следующей схеме: хозяин заселяет арендатора, а через несколько дней меняет замки и оставляет жильца на улице. Часто таким способом пользуются не собственники, а аферисты, которые сдают чужую квартиру по поддельным документам. В данном случае правоохранительные органы редко возбуждают уголовные дела за неимением достаточных улик. «Такие квартиры постоянно циркулируют в базах объявлений. Они перманентно сдаются, но через неделю снова появляются в базе», — отмечает Барабаш. Поэтому, чтобы избежать подобных ситуаций, сами участковые советуют перед заселением обратиться в местное отделение милиции и справиться о том, не поступало ли жалоб на конкретную квартиру. Еще один способ обезопасить себя от мошенников – не прибегать к услугам частных маклеров, а обращаться в агентства недвижимости, желательно известные на рынке. Риэлтор-одиночка в большинстве случаев ничего не знает о сдаваемой квартире, договор о предоставлении своих услуг с вами не заключает, а после получения денег за свою работу – испаряется. При возникновении проблем с хозяином частный маклер может просто не отвечать на ваши звонки, а крупные агентства недвижимости, как правило, помогают жильцу и собственнику на протяжении всего периода аренды. Как оформить договор аренды Большинство конфликтов между собственниками и арендаторами возникают из-за неправильно оформленного договора аренды. К примеру, арендодатель может повысить плату за жилье, неожиданно наведываться по ночам в свою квартиру или даже выселить жильца. Квартиросъемщик, в свою очередь, может допускать просрочку платежей, небрежно пользоваться хозяйским имуществом, заселять без разрешения третьих лиц, причинять беспокойство соседям. Поэтому стоит обстоятельно подойти к бумажной стадии аренды квартиры. Во-первых, договор должны подписать все собственники жилья, совершеннолетние члены семьи и наниматели. В документе должно быть описание квартиры и все имущество в ней, срок сдачи в аренду, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет жить вместе с ним. Можно также вписать пункт о штрафных санкциях в случаях досрочного расторжения – как для арендатора, так и для арендодателя. Иногда в договоре предусматривают возможное повышение арендной платы в течение срока действия договора. Предусматривается также и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Обычно, квартплату, техобслуживание, услуги ЖКХ, абонентскую плату за телефон оплачивает наймодатель. А счета за электроэнергию и междугородние разговоры гасит наниматель. «Обязательно включается в договор размер арендной платы и сроки (иногда вплоть до часа передачи денег). Бывают случаи, когда стороны оговаривают и то, кто будет получать деньги – хозяин или его доверенное лицо, либо через банк», — говорит Сергей Орлов, руководитель направления аренды компании «МИАН». По словам Вадима Ламина, при грамотном подходе арендодатель и собственник могут по полгода не видеть друг друга. «Все люди уже достаточно продвинутые. В банке можно оформить поручение, и с личного счета арендатора банк автоматом будет ежемесячно переводить на счет арендодателя указанную сумму за наем жилья», — указывает он. Важным моментом при подписании договора является его заверение у нотариуса. «При желании можно обратиться и в нотариальную контору, но договор имеет силу и без нотариального заверения», — говорит Орлов. С ним не согласен Руслан Барабаш. «Всегда нужно настаивать на том, чтобы договор найма был заверен у нотариуса. Потому что если ваш договор не заверен у нотариуса, то обращаться с ним в суд – гнилое дело. Вы ничего никому не докажете», — предупреждает он. Нотариус обратит внимание на все мелочи указанные в договоре, на которых юридически неграмотный человек не станет заострять свое внимание, а машинально подпишет бумажку. Одним из главных камней преткновения между сторонами является залог или страховой депозит. По окончании срока аренды собственник может найти массу причин, почему депозит возвращать не нужно – пятна на обоях, сломанный стул, потертый диван. Объективно оценить степень естественного износа мебели, а также стоимость сломанных вещей может только специалист, но оплачивать дорогостоящую экспертизу никто не станет. Поэтому, рекомендуют риэлторы, необходимо четко прописать в договоре, в каком случае возвращается залог. Некоторые особенно дотошные жильцы предпочитают описывать имущество в арендуемой квартире вплоть до размера царапин на стенах, чтобы потом ему не выставили за них счет. На сегодняшний день в нашей стране не существует законодательной базы, которая бы создала стопроцентные гарантии безопасности для собственников и арендаторов жилой недвижимости. Поэтому в большинстве случаев при возникновении конфликтных ситуаций стороны урегулируют конфликт мирным путем. В рамках споров о порче имущества арендодатель предпочитает взять хоть какую-то сумму «живых» денег, чем обращаться в суд и ждать неопределенное количество времени. Если же арендатор сталкивается с фактом мошенничества, то доказать его становится крайне сложно. Поэтому единственный путь обезопасить себя – обращаться в проверенные агентства недвижимости и внимательно читать договор аренды. 16.11.2009
Куликова Юлия Rentagent.ru | |
| Просмотров: 1533 | |
| Всего комментариев: 0 | |
