| Главная » FAQ | [ Добавить вопрос ] |
|
1 – ни в коем случае нельзя сдавать квартиру знакомым или, еще хуже, родственникам. Исключение: квартира не сдается для получения прибыли (любой, даже при назначении цены сильно ниже рынка), а именно предоставляется для присмотра за проживание. Причины: когда в вашей квартире живет посторонний вам человек, в отношениях отсутствуют родственные «сопли-слюни». Соответственно – не платишь вовремя – на выход, соседи жалуются – на выход, в квартире бардак – на выход. С родным братом двоюродной тети так поступить не получиться, как же, «родная кровь» однако. Кроме того, получить залог при вселении, с только что приехавшего в Москву кума соседа, будет не менее проблематично: «Васек! Да ты чо? Эт ж мой кум! Куда он нах денется?!». Кум кумом, а если неожиданно исчезнет из квартиры вместе с магнитофоном импортным и холодильником Rozenlev, оставив в память о них счета и чем-то залитый пол в кухне, спросить не получиться и с соседа. 2 – ни в коем случае нельзя при сдаче квартиры обзванивать агентства «от забора и до обеда». Исключение: вы мазохист-извращенец со странными наклонностями. Причины: даже если вы позвонили одному агенту (не агентство, особенно крупное), о вашей квартире будет знать вся Москва, но т.к. предложение будет исходить лишь от одного человека, оно будет интересно. В обратном случае: а - поставьте себя на место арендатора; из всех углов по сто раз на дню вам тыкают одну и ту же квартиру разные агенты, естественно складывается впечатление что это «Г» никому не нужно вот вам так и стараются его всучить – нет спасибо. Б – снова ставьте себя на чужое место, на сей раз агента; одну и ту же квартиру вы видите в листинге десятка агентств, соответственно разумно предположить, что на просмотр приедет «первомайская демонстрация», будет шум, крик, неразбериха, а кривая шанса вселить в квартиру своего клиента шустро стремиться к оси абсцисс. Вопрос: нахрена козе баян? Не поеду. Грубая аналогия: на проститутках женятся крайне редко и то по незнанию. 3 – нельзя строго очерчивать круг потенциальных жильцов, типа «одного мужчину, москвича, не моложе 45 лет». Исключение: ограничение накладывается из-за соседей. Причины: во-первых квартира будет сдаваться дольше, соответственно из-за простоя будут теряться деньги. Во-вторых, агент, за исключением доверенного и проверенного, легко подгонит любого клиента под ваши запросы, при этом не соврет, а просто объяснит чего не говорить. Третье: наравне с вашим требованием «только москвичей», нередко встречается «только НЕ москвичей!», что значит был нехороший прецедент. 4 – нельзя оставлять в рекламе или агентам домашний или постоянный мобильный. Исключение: вы оставляете телефон лишь одному доверенному и проверенному агенту. Причины: информация о сданных квартирах не удаляется, а идет в архив который постоянно прозванивают на предмет освобождения квартир – достанут, а с учетом того, что это «пожизненно» т.к. вывести квартиру из архива только обещают, но не делают, достанут сильно. 5 – нельзя сдавать квартиру без залога вообще. Исключение: вы любите создавать и преодолевать трудности. Причины: даже если квартира абсолютно пустая и без телефона, а жильцы милы и приятны, это еще вовсе не значит, что вам не придется за ними побегать пару месяцев забирая ключи, когда они съедут. А так, лежит сто баксов, за ключи, на них потом, если что, хоть замки поменять можно будет. 6 – 1 комплект ключей при сдаче обязательно должен остаться у вас, но опечатанный. Исключение: вы вообще квартиру сдавать не собираетесь. Причины: во-первых см. пункт 5. Во-вторых если прорвет воду, то вас соседи снизу найдет, а жильцов нет. И наконец «опечатанный» т.е. заклеенный в обычный почтовый конверт на склейке подписанный вами и арендаторами, ибо ежели ваших жильцов обнесут, то вы будете первыми к кому явится милиция т.к. у вас есть ключи, а опечатанный конверт подозрения снимет. 7 – личинка хотя бы в одном замке меняется при каждой смене жильцов, при этом меняют ее сами жильцы и 1 ключ отдают вам. Исключение: меняется весь замок или дверь целиком. Причины: см. пункт 6 плюс дополнение: иначе доказать, что вы в свое время не наделали дубликатов невозможно. 8 – нельзя оставлять на сдаваемой квартире ценные вещи к меблировке не относящиеся. Исключение: вещи ценны теще, которой охота досадить. Причины: это вам это «ценно», а людям может тупо мешать – запихают на антресоль, там оно помнется или разобъется, или просто случайно выкинут. Конфликт. А оно вам надо? 9 – даже сдавая квартиру друзьям, договор лучше составить. Исключение: и вы и ваши друзья энциклопедисты с абсолютной памятью. Причины: во-первых не забудете все проговорить, чтоб потом вопросов не возникало, во-вторых избавите себя, снова «если что», от препирательств: «Ты это говорил!» - «Нет, но ты вот это говорил!...». |
|
Сдать или снять квартиру в Москве сейчас можно от таких начальных цен: Однокомнатные – от 23 т. руб Двухкомнатные – от 27 т. руб Трехкомнатные – от 35 т. Руб Я имею ввиду обычные квартиры, которые находятся на таких станциях метро как Выхино, Марьино, Братиславская, Щелковская, Красногвардейская, Домодедовская, район Бутово. Это квартиры не требующие ремонта, с мебелью 90х-2000х годов и без автоматической стиралки, на длительный срок от 1 года с помесячной оплатой. Мне кажется или действительно только я честно пишу про цены на аренду квартир? Все новостные ленты забиты проплаченными и совершенно бестолковыми статьями агентств с информацией о стоимости самой дешевой квартире за 13 т.руб, только кому она интересна при условии оплаты за год вперед? Помните! - чем больше срок оплаты вперед, тем больше риски, причем как для нанимателей, так и для наймодателей. Объяснить почему? Арендованное жилье подвержено форсмажорам, то ли уволили, толи в семье ситуация изменилась, толи еще какая хрень приключилась. А деньги то уже потрачены. Наймодатель всегда сможет найти размер месячной оплаты для возврата залога, да хотя бы и с нового нанимателя. А на таком не популярном товаре как квартира с предоплатой за N месяцев вперед разъезд может затянуться. Конечно ничего опасного, но нервотрепка и опять же лишние траты ... Так что уважаемые наймодатели, если у вас есть желание сдать квартиру и получать позитивные эмоции, постарайтесь сдавать с помесячной оплатой. Можно например, получать деньги на счет или указать в договоре доверенное лицо. Бизнес класс квартир начинается от таких цен: Однокомнатные – от 38 т. руб Двухкомнатные – от 48 т. руб Трехкомнатные – от 70 т. руб На элитное жилье цены замерли: Однокомнатные – от 60 т. руб Двухкомнатные – от 80 т. руб Трехкомнатные – от 150 т. руб |
|
Распоряжение от 25 ноября 2008 г. за N 2774-РП «Об учетной регистрации
договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве»
- суть текста постановления такова: обязать ВСЕХ жителей Москвы
желающих зарегистрировать на своей жилплощади некоего приезжего
предварительно заключить с ним договор найма и зарегистрировать его в
ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Подноготная однако
другая: заставить «засветиться» тех, кто сдает квартиры, ибо грозятся,
что без вожделенной печати оного ГУПа на договоре найма временную
регистрацию делать не будут. А остальные – ну что ж – остальные – не
повезло, так что, милая тетя, свою приехавшую поступать в МАИ
племянницу регистрирующая – сперва договор найма с племянницей, потом
регистрация. (стебаюсь: хорошо еще не додумались прописать в
постановлении минимальную стоимость месячного найма…) То, что это дитя мертворожденное – ежу понятно, ибо «понаписанное» противоречит и Конституции и т.н. «52-му» закону (Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Тогда вопрос: а вообще в чем смысл этого постановления? Зачем на него изводили чернила и бумагу? Ответ кроется во втором пункте: «Возложить на Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» функции по осуществлению учетной регистрации договоров найма, поднайма и иных документов, являющихся основанием для временного проживания граждан в жилых помещениях.» - услуга оная, естественно, будет платной, а дураков на Руси, как говориться, на сто лет вперед припасено – подзаработаем... Теперь перейдем к самой регистрации: откуда она взялась, что ее узаконивает и регулирует, заодно и вам понятней станет чему оное постановление противоречит и почему в него можно селедку заворачивать. Порядок, форма, сроки, определения и требования к регистрации граждан по месту пребывания и жительства расписаны в: 1 – уже упоминавшемся Законе РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Первая же статья Закона № 5242-1 гласит: «В соответствии с Конституцией Российской Федерации и международными актами о правах человека каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона». Подчеркнул и выделил умышленно – никаких постановлений и распоряжений ни московского ни удмуртского правительства НЕТ, равно как и писем Герцена Белинскому. Т.е. господин Лужков может писать на эту тему ВСЕ что ему вздумается и поручать контроль исполнения хоть Л. Швецовой хоть М. Тетчер – «исполнябельности» постановлению это не прибавит. Вот сочинит «Закон г. Москвы о обязательной регистрации договоров найма в Министерстве сельского хозяйства», оный закон пройдет все слушания в МГД, будет одобрен Минюстом и Конституционным судом – т.е. станет Законом – базара нет, придется подчиниться. 2 - постановлении Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» 713-е Постановление Правительства первым делом интересно определением «пребывания» и «проживания». Пребывание – это временное житие не в своем помещении, а проживание – это хоть временное, хоть постоянное нахождение в своем помещении. Пример: г-н Буш в Белом Доме пребывает т.к. оное строение принадлежит США, а Диоген в бочке проживает, т.к. это хоть и бочка, но его бочка. Далее про «проживания» не буду – пусть купи-продайщики пишут – аренды это не касается, только про «регистрацию по месту пребывания» и интересно… Пункт №9 713-го постановления: «Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию…» далее идет перечисление документов кои нужно иметь при себе – отрезал. К выделенному: очень логично – человек приехал, сколько он пробудет – не знает, может неделю, может две, а может и задержится – как карты лягут. Т.е. пока билет на руках с регистрацией можно не заморачиваться – 90 дней в вашем распоряжении. (примечание: раньше было несколько иначе, а описанное здесь уже в редакции Постановления Правительства РФ от 22.12.2004 N 825). Далее. В распоряжении московского правительства присутствует «возможность» отказа в регистрации по месту пребывания в случает отсутствия у заявителя договора найма с регистрируемым заверенного в ГУПе. Объясняют законность наличия такой «возможности» пунктом №13 рассматриваемого постановления: «В случае отказа гражданам в регистрации по месту пребывания органы регистрационного учета обязаны в 3-дневный срок со дня получения документов письменно уведомить их о причинах отказа. Отказ органов регистрационного учета в регистрации граждан по месту пребывания может быть обжалован ими вышестоящему должностному лицу, в вышестоящий в порядке подчиненности орган регистрационного учета или в суд.» т.е. – можем отказать и судись потом сколько влезет. Но не все так просто: пункт – то такой есть, но согласно Постановления Правительства РФ от 14.08.2002 N 599. он отменен. Т.е. его нет. А есть пункт № 7 Приказа ФМС РФ от 20.09.2007 N 208 гласящий: «Должностные лица, ответственные за регистрацию, не вправе отказывать гражданам в приеме заявлений на регистрацию и снятие их с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства.» Ну и на последок: 12-й пункт оного постановления определяет сроки в которые регистрирующий орган обязан выдать свидетельство о регистрации по месту пребывания – 3 дня. 3 - приказе МВД РФ от 23.10.1995 № 393 «Об утверждении Инструкции о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации». Здесь затронул его специально, несмотря на то, что в соответствии с приказом МВД РФ от 16.11.2007 N 1004, оный, 393 приказ, утрачивает силу со дня вступления в силу Приказа ФМС РФ от 20.09.2007 N 208, т.е. с 16.11.2007г. Иными словами я должен был под цифрой три написать «Приказ ФМС РФ от 20.09.2007 N 208». Что зачем и в чем разница - читаем далее. До ноября 2007г. срок подачи документов на «временную регистрацию» определялся пунктом 2.1. 393 приказа МВД: «Граждане, прибывшие к месту пребывания (временного проживания) в жилое помещение, не являющееся их местом жительства, на срок свыше 10 дней, в 3-дневный срок со дня прибытия (исключая выходные и праздничные дни) обязаны представить должностным лицам, ответственным за регистрацию….» (далее перечень документов). А с ноября 2007г., т.е. с момента вступления в силу 208 приказа ФМС, сроки определяются пунктом №10 оного приказа: «Гражданин, прибывший для временного проживания в жилое помещение, не являющееся его местом жительства, на срок свыше 90 дней, по истечении указанного срока обращается с заявлением о регистрации по месту пребывания по установленной Регламентом форме к должностным лицам, ответственным за регистрацию, а при их отсутствии - к собственнику жилого помещения». Иными словами: куда более либерально. На сем с приказом МВД РФ от 23.10.1995 № 393 предлагаю закончить – нет его, а любые ссылки на него уже дааавно не легитимны, и сосредоточиться на приказе ФМС РФ от 20.09.2007 N 208. Пункт № 7 из него, об отказе, я уже приводил выше – повторяться не буду. Пункт № 11: «Срок регистрации гражданина по месту пребывания определяется по взаимному соглашению: ………… с собственниками жилых помещений; …………..». Здесь, среди или/или, исключил две строчки дабы вас не запутывать в дебрях неприватизированных квартир и заводских общежитий - оставил только нужную. Для полноты картины продолжаю пункт № 11: «Подпись в реквизите "подпись лица, предоставившего жилое помещение" заявления о регистрации по месту пребывания по форме N 1 (приложение N 1 к Регламенту) либо заявления о регистрации по месту жительства по форме N 6 (приложение N 6 к Регламенту) является подтверждением наличия соглашения нанимателя либо собственника жилого помещения с гражданином на его вселение и временное (постоянное) проживание». Итак, что следует из вышеописанного: вы, дорогая Клавдия Петровна – собственница квартиры, ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО САМОСТОЯТЕЛЬНО определяете на какой срок и сколько человек регистрировать в своей квартире, что ПРОСТО указываете в заявлении и НИКАКОГО (подчеркну – никакого) другого подтверждения вашего согласия и договоренностей с регистрируемым НЕ НУЖНО. Если от вас требуют еще каких-то бумаг/документов, или тем паче их платного где-то заверения, не моргнув глазом отправляйтесь к начальнику вашего отделения ФМС и требуйте у него письменного отказа в приеме заявления на регистрацию. Да, кстати, сам список документов для регистрации: 1 – паспорт или военный билет (для военнослужащих), для детей (т.е. до 14 лет) – свидетельство о рождении; 2 – заявление по форме №1 от собственника; 3 – заявление в свободной форме подписанное и собственником и регистрируемым или договор найма (подчеркну – ИЛИ, не «и», а «или»), если квартира НЕ приватизированная, подписанное ВСЕМИ зарегистрированными в ней гражданами, в том числе отсутствующими; |
|
Итак, если вы собираетесь сдавать квартиру «по белому» и сделать это
хотите с моей помощью – дальше можете не читать, или, иначе: читать, но
не вчитываться. Остальным, в принципе, тоже «пыжиться» не придется –
ничего сложного.
Сдавать честно, спать спокойно, т.е. платить налоги можно в двух вариантах: 1 – вспоминая про налоговую 1 раз в год, это обойдется в 13% от дохода, чистого, т.е. за вычетом расходов по сдаваемой квартире. 2 – вспоминая про налоговую 4 раза в год, т.е. ежеквартально, это обойдется в 6% от дохода, всего, и сколько вы на содержание сдаваемой квартиры потратили никого не интересует. Отступление, про регистрацию: зарегистрировали вы своих жильцов по месту пребывания согласно постановлению московского правительства или нет, налоговую не интересует абсолютно. «Стучать» участковому они не будут, да это и бред полный – обычно участковый вымогая магарыч грозится настучать в налоговую, но, кстати, этого не делает. Причина. Представляем ситуацию: сидит себе налоговый инспектор отдела по работе с физ лицами и никого не трогает, приходит к нему участковый – здрасте, имею сведения, что квартира №6 по улице Кащенко сдается. Здорово – отвечает ему налоговый инспектор – и что мне прикажете делать? Как что?! – удивляется участковый – писать, давить и заставлять заплатить налоги! Не сходите с ума, юноша – отвечает ему налоговый инспектор – ну отправлю я им письмо с требованием явиться и объясниться, а они мне ответят, что в квартире живут их знакомые и денег они с них не берут, как мне доказать обратное? Эммм….. (это участковый понурился). Вот принеси мне копию договора – продолжает налоговый инспектор – и расписки от сдавателей в получении денег, чтоб не сказали, де, договор был, но заплатить мне ни разу не заплатили, вот тогда я им отправлю… РЕКЛАМНОЕ письмо «заплати налоги и спи спокойно». И только в случае, если будет доказано, что квартира сдавалась и доходы были в течении налогового периода срок отчета по которому истек, будут санкции. (переведу: квартира, например сдавалась весь 2007 год, при этом попавший в налоговую договор имеет срок действия, например, с 01.01.07г. и расписки все датированы 2007 годом, а сейчас на дворе, например, февраль 2008г. – закон вы еще не нарушили и оштрафовать вас ни кто не сможет. А вот если на улице май 2008г., т.е. срок подачи декларации, 30.04.08г., истек – будет а-та-та) Мораль: можно сдавать квартиру честно, платить налоги и не париться с регистрацией, особенно если ваш жилец (берем случай посложнее: совсем не москвич и даже не подмосквич) регулярно мотается в командировки или проведывать маму в Уренгое. Приходит участковый – снимаешь? - Снимаю, вот договор. - А почему не зарегистрирован по месту пребывания? - А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу. - А на билеты можно посмотреть? - Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам. - А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой? - Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет. - А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю… - Сколько угодно. Конец диалога. Та же ситуация, но договор мой, или аналогичный, где финансовые отношения вынесены в отдельное, конфиденциальное соглашение, а в самом договоре вообще ни слова про деньги, и даже кто за что платит, нет. Приходит участковый – снимаешь? - Снимаю, вот договор. - А почему в нем не указано за сколько снимаешь? - Почему не указано – указано, но это конфиденциальная часть договора и вас оно не касается т.к. согласно закону любые финансовые отношения сторон могут быть, по соглашению данных сторон, скрыты от третьих лиц, а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне. - А почему не зарегистрирован по месту пребывания? - А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу. - А на билеты можно посмотреть? - Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам. - А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой? - Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет. - А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю… - Сколько угодно. Конец диалога. Конец отступления про регистрацию. Итак, 1-й вариант сдаем квартиру честно, желая вспоминать про налоговую 1 раз в год не гнушаясь уплатой 13% налога, порядок действий: Шаг №1 – найти подходящих съемщиков; Шаг №2 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный договор отвечает всем требованиям); Все – вы полностью официально сдаете квартиру, осталось только не забыть, подавая (обязательно!) налоговую декларацию отразить в ней данный доход. О том, что по согласованию со съемщиком в договоре можно отразить несколько меньшую сумму промолчу – пусть это будет на вашей совести, отмечу лишь, что проверить соответствие декларируемой суммы реальной практически нереально, да и заморачиваться этим ни кто не будет. Примечание: срок подачи налоговой декларации с 01.01 по 30.04 года следующего за годом получения дохода. Т.е. сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход будет подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года. Примечание №2: подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны). Вариант второй, сдаем квартиру честно и желая минимилизировать налог собираемся вспоминать про налоговую ежеквартально – налог 6% Шаг №1 – с сайта www.nalog.ru скачать заявление о регистрации (здесь не выкладываю дабы не следить за обновлениями) вас в качестве индивидуального предпринимателя, заполнить его и отнести в родную налоговую инспекцию (в Москве есть маленькое неудобство - регистрируют индивидуалов только в 46-й налоговой). По заполнению – ничего сложного нет, разве что наткнетесь на непонятный ОКВЭД: напишите в это поле 70.20.1. Если вы уже зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя там же скачайте заявление на внесение изменений в регистрационные данные и «закажите» добавление ОКВЭД 70.20.1. Шаг №2 – через неделю нужно заскочить в родную налоговую где вам выдадут свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя и, если раньше не было, свидетельство о постановке на налоговый учет. Сразу попросите у выдающей тетеньки заявление о применении к вам упрощенной системы налогооблажения, тут же его заполните (там буквально 2 строчки) и верните его тетеньке обратно. Шаг №3 – через пару недель (сейчас поймете почему) отправляемся в любой удобный банк в отдел обслуживания юрлиц – открываем счет. В банке, после открытия счета, вам дают уведомление которое надо в течении 7 дней отвезти в родную налоговую. А в налоговой тем временем уже готово решение о возможности применения к вам упрощенной системы налогообложения (его делают 2-3 недели) – завозим уведомление из банка и сразу забираем решение, чтоб 2 раза не ездить. Примечание: не стоит бояться очередей в налоговой – они переходят (в зависимости от текущей даты читать: перешли) на электронный документооборот, ездить туда юрлицам, а вы теперь «юрик», стало незачем. Шаг №4 – найти подходящих съемщиков; Шаг №5 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный договор отвечает всем требованиям); Примечание: в договоре нужно указать, что деньги за найм вносятся на расчетный счет такой-то, а как оно будет дальше никого не парит – можете брать наличными и сами вносить на счет от лица съемщика (подразумевается, что вы вносите деньги от его лица и ему передаете квитанцию о зачислении средств). деньги на счет должны поступать обязательно т.к. брать наличку вы не имеете права. Оно конечно можно, купить кассовый аппарат, заключить договор на его обслуживание, поставить его на учет в налоговой, но это такой гемор плюс ненужные расходы. В банке же, кстати, рекомендую сразу провернуть хитрую операцию, чтобы все коммунальные платежи автоматом списывались со счета – удобно. Плюс нужно будет отчислять по 150 рублей в месяц (минимум на 08.04.08, при желании можно больше) в пенсионный фонд – тоже лучше сразу распорядится делать это «автоматически». Шаг №6 (просто) – по окончании квартала (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачать форму налоговой декларации для индивидуальных предпринимателей к которым применяется упрощенная система налогооблажения, заполнить ее и до 24-го числа первого месяца следующего квартала отнести в налоговую. Трудностей с заполнением возникнуть не должно – она простая, но, если не осилите, просто не пишите, придете в налоговую, честно скажете «тормоз – не понял», прямо там под диктовку допишите и сразу отдадите – ее всю заполнять 5 минут. Шаг №6 (для продвинутых) – по окончании квартала (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачать программу «налогоплательщик» (она бесплатная), в родной налоговой, заранее, например отвозя уведомление из банка, взять контакты конторы обеспечивающей электронный документооборот, созвониться с ними и подписать договор на обслуживание – дадут плагины электронной почты. В программе просто записывать доходы и расходы (она не сложнее internet explorer, когда будете ее первый раз запускать задаст кучу вопросов: введите то, да введите это – ФИО, цифирки из банка, реквизиты налоговой т.д., у вас все это будет, она запомнит и больше приставать не будет) и по окончании квартала просто нажать на кнопицу «отчет» - сверстается отчет – нажать «отправить». Все. В отчете будет автоматически расчитана сумма налога и кнопка «распечатать платежное поручение» - жмем, из принтера вылезет бумажка, относим ее в банк. Вот теперь совсем все. Если по первости с чем-то не разберетесь – топаем в налоговую: «тормоз – не понял» - пояснят. Естественно отражение в договоре и зачисление на счет меньшей, нежели реальная, суммы целиком на вашей совести. А вот перевешивать уплату налога на съемщика, как в первом случае, смысла уже иметь не будет – отчет вам так и так ежеквартально сдавать. ВАЖНО!!! с самого начала 2009г. индивидуальные предприниматели к которым применяется упрощенная система налогообложения бегают с отчетом в налоговую лишь ОДИН раз в год: с 1 января по 30 апреля следующего после отчетного года – носим ТОЛЬКО годовой отчет. НО! Налоги начисляем и платим по прежнему один раз в квартал. |
|
Рассказываю, как это делала я.
Поехала в 46 налоговую на походном - они регистрируют ИП (в Москве ИП регистрирует только Налоговая инспекция №46, адрес: Походный проезд владение 3 корп. 1, или www.n46.ru). Отстояла очередь, получила перечень документов, которые нужны для создания ИП: 1. заявление (заполняется печатными буквами и заверяется нотариально) 2. паспорт и его копия 3. оплата гос. пошлины - 400р (реквизиты брать в налоговой) 4. если есть свид. о постановке на учет в налоговом органе (ИНН) - приложить копию, если нет – сперва надо будет получить 5. заявление о переходе на упрощенку (упрощенную форму налогооблажения, т.е. те самые вожделенные 6% от дохода) в двух экземплярах - это по желанию. Если документ содержит более одного листа, то скрепляете степлером или сшивается, наклеиваете бумажку и пишете: «прошнуровано и пронумеровано». Ставите подпись с заходом на лист. Снова приезжаете в налоговую, стоите в очереди, берете талончик (регистрация ИП, не путайте с ЮЛ, иначе 2 раза стоять будете). Снова стоите в очереди, если все правильно, то сдаете документы с первого раза, если что-то не то - вас отправят переделывать. Через 2 недели по почте вам придет комплект документов. Поздравляю, вы ИП! Дальше открываете счет в банке. Выбираете любой. Приходите туда и спрашиваете перечень документов, в каждом банке он разный. Выбрала сначала коммерческий.... (Альфа…) :( Если потребуются коды статистики - это отдельный напряг (коды статистики требуются практически во всех коммерческих банках, кроме них еще могут потребовать, не смотря на то, что вы ИП и прописаны в своей квартире, договор найма помещения…). Нужно будет ехать в комитет по статистике (ул. Мясницкая дом 39. www.gks.ru). Принимают они 2 раза в неделю, по 3 часа с 9 до 12 - очереди сумасшедшие. Упрашивать работников сделать выписку в другое время за вознаграждение - бесполезно. Компьютерная программа... с 9 - 12. Я на это плюнула и пошла в Сбербанк. Там коды статистики не нужны. В некоторых филиалах открывают счет сразу, а где-то только по записи (не путайте: вы теперь ИП – юридическое лицо, т.е. вам нужны филиалы которые работают с юридическими лицами). Мне повезло. К 16.00 появилась в банке, сказали, что уже не успеем(отделы по обслуживанию юр. лиц работают до 16:00), приходите завтра утром. Приехала к 10.00 сделали все за 1.5 часа (очень приятные дамы). Почитала журнальчик в комнате ожидания, принесли целый талмуд - договор с банком. Листов 50 - 60. Дали уведомление об открытии счета (сообщить в налоговую об открытии счета нужно в течение 10 дней! Иначе - штраф!) Поехала в налоговую, отстояла очередь, сняла копию, а оригинал сдала. Девушка мне поставила там синюю печать и сказала, что я свободна. ВАЖНО: копии снимайте где-нибудь в другом месте, в налоговой они стоят 20 р/штука и сдачу аппарат не выдает! После этого поехала на нелидовскую (Контрольно учетное управление городского фонда обязательного медицинского страхования: ул. Нелидовская дом 15 корп. 1) Там очередей нету. Или мне повезло просто. Была после обеда. Заключила договор обязательного мед. страхования. (видимо автор ранее данным вопросом не озабочивался) После этого в пенсионный (филиал пенсионного фонда по месту прописки), очередь......, познакомилась с инспектором и взяла форму АДВ-11 (ведомость уплаты страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, можно легко найти и скачать в интернете вместе с пособием по заполнению). Там все рассказали и показали, что и как заполнять. Отчисления в пенсионный должны быть осуществлены до 31 дек. текущего года, иначе - штраф. Подавать АДВ нужно до 31 марта - иначе - штраф. Годовую декларацию (декларация о доходах в ГНИ) подавать до 25 апреля а деньги перечислять до 30 апреля. 1 раз в квартал ходите в банк и отчисляете свои налоги. Декларацию квартальную ИП больше не подают. Только 1 раз в год. Смотрите на календарик, следите за датами и будет вам счастье, а если пропустили – штраф. Приятно было узнать, что ИП имеет больше возможностей и привилегий, в отличие от физ.лица, но это уже другая история..... :) Безусловно, за один день всего этого не сделать, недельку убьете! Да, совсем забыла, если после получения конверта, пройдет более 30 дней, то выписку нужно будет брать в налоговой повторно. Срочная (на след. день) - 400р, не срочная и бесплатная - 5 рабочих дней. И самое главное! Договор найма нигде не показываете - не просят! Зарегистрировались, хоть что-то платите – «спасибо вам огромное за вашу правильную гражданскую позицию!» Вот такая процедура! Всем удачи! автор: бабочка Батерфляй. 11.06.2009г.
|
|
Посчитать сколько процентов годовых от сдачи в аренду вам будет
приносить покупка той или иной квартиры совсем не сложно, вот формула: (((12M-МК-12О)–U(SF+SW+X+J)/100–((MC(12-K)/100)+G)–MB/100)/((SY+SYA/100)+SF+SW+X))х100.
М-дя, записанная в одну строчку выглядит устрашающе (от записи
"этажеркой" правда легче тоже не становится), но ее можно упростить,
расшифровав что есть что, и отдельно считая, или вовсе не учитывая,
некоторые моменты. (12M-МК-12О) – это сам доход. Здесь: М - примерная стоимость месячной сдачи, ее можно примерно прикинуть по формуле (М1+М2)/2, где М1 минимальная, а М2 максимальная стоимость аналогичного жилья в данном районе, ну а «разделить на 2» - истина, которая как обычно где-то по середине. О – примерная стоимость обслуживания, или, по понятному – коммуналка. Пример: чистенькая 1-шка в Отрадном (здесь и далее цены октября 2009г.), для нее М1=25000р., а М2=30000р., коммуналка же, т.е. О, около 2000р., подставляем, считаем, получается 27500р – вал, и за вычетом коммуналки 25500р. В месяц. К – это время простоя квартиры между сдачами, для примера: у дешевой, но чистенькой 1-шки около метро он будет равен 0,1, т.е. примерно 3 дня, а у безобразной да еще и сильно переоцененной квартир с излишне самоуверенными хозяевами может оказать равен и 12 (т.е. получаем ноль в множителе и, соответственно ноль в прибыли). В принципе, рассчитать данный коэффициент в какой-нибудь системе-таблице, типа таблиц Брадиса можно, только объем у этого труда будет сопоставим с «Война и мир» господина Толстого, при этом точность все равно будет оставлять желать лучшего. Однако не стоит недооценивать влияние этого коэффициента на общий результат, поэтому перед покупкой той или иной квартиры лучше обзвонить несколько агентств и честно спросить: «Сколько времени обычно простаивает между сдачами примерно такая-то квартира». Ответ правда все равно будет далеко не точным т.к. для двух одинаковых квартир в одном подъезде он будет существенно разниться не только из-за этажа и ориентации окон, но и из-за того, что около одной тамбур захламлен соседями, а около другой аккуратненький. И не стоит быть оголтелыми оптимистами и лучше считать худшее, т.е. что квартира сдается ровно 1 год, потом освобождается и надо сдавать снова. Примечание: вариант «съехали через три месяца» не рассматриваю т.к. любой адекватный сдаватель уже давно предусматривает в договоре штраф для съемщиков если они съезжают ранее обещанного срока. Так же не учитываю случай «загадили-заюзали» т.к. для покрытия данного казуса есть залог, ну а сдали без залога – сами виноваты, в конце концов можно и застраховать. U(SF+X+J)/100 – это стоимость страховки квартиры на один год. Если вы вовсе не собираетесь страховать квартиру – можете смело весь этот блок удалить. Кстати, составляя данную формулу я специально не занимался сокращениями и «открытием скобок» - сохранить возможность не учитывания «лишних» в той или иной ситуации параметров. Здесь: U – это процентная ставка для квартир сдаваемых в аренду, обычно она равна 1,2% S – общая площадь квартиры F – стоимость отделочных материалов на один квадрат площади (средний ремонт, грубо, 10000р.) W – стоимость работ по «намазыванию» вышеуказанных отделочных материалов на один метр квадратный (средний ремонт, грубо, 10000р.), если делаете ремонт сами, данный параметр можно не учитывать. X – стоимость мебели, техники и прочих предметов интерьера закупленных для квартиры (считайте сами). J – размер ответственности за ущерб третьим лицам (залив соседей, например, и кстати, самое распространенное, прикидывайте сами в зависимости от дома и соседей, думаю понятно, что в хрущебе нет смысла страховаться на миллион, а в доме бизнес класса смешно страховаться на 10000р.) В этом куске формулы так же можно убрать не нужные вам параметры, или U(SF+X+J)/100 на I – insurance, страхование и подставлять только цифру больше которой вы в год платить не хотите. ((MC(12-K)/100)+G) – это налоги в год. Естественно, если вы их вопреки 13 статье Конституции РФ платить не собираетесь, данный пункт не учитывайте. Здесь: M – напоминаю: примерная стоимость месячной аренды C – ставка налога: для физических лиц 13%, а если вы неполенитесь и зарегистрируете ИП – 6% K – снова напоминаю: время простоя квартиры между сдачами G – обязательные для ИП взносы в пенсионный фонд (за весь 2009г отчисления должны составить: страховая часть 4849р. 60коп., накопительная 2424р. 80коп.), если вы сдавая квартиру ИП регистрировать не будете, не учитывайте данный параметр. MB/100 – это оплата услуг агента по сдаче квартиры. Снова, естественно, если вы уверены, что справитесь без агента, или платить ему не собираетесь – не учитываем этот фрагмент. Здесь: В – размер агентского вознаграждения, в процентах, за сдачу квартиры, а М – думаю уже запомнили. Если ваша примеченная квартирка будет из разряда «дешевая и ходовая» - В=0, с «существенной» ценой – В=50, и цена «очень существенна» и клиент нужен очень солидный и сдавать вы ее будете через агентство из первой десятки мирового рейтинга – В=100. ((SY+SYA/100)+SF+SW+X) – делитель. По сути то, что будет потрачено на квартиру до ее сдачи. Здесь: S – общая площадь квартиры (помним) Y – стоимость метра квадратного общей площади покупаемой квартиры А – размер агентского вознаграждения при покупке квартиры, обычно 2-4%, но варианты возможны F, W и Х – уже расшифровывал: материалы, работа и меблировка. Во всей этой страшенной формуле с кучей неизвестных особняком стоят «М» и «К» - их вычислить сложней всего, а между тем, в подавляющей части, именно они определяют стоит покупать ту или иную квартиру, или не стоит. Данную формулищу можно существенно сократить оставив в делимом (12M-МК-12О) , а в делителе «Т» - total – т.е. всего потрачено на покупку и ремонты. Итого останется ((12M-МК-12О)/Т)х100. Возникает логичный вопрос: почему делитель обкорнал до одной буквы, а в делимом оставил ажно целых три, ведь тоже мог обрезать до какого-нибудь «прикинутого в уме» «D». Поясню сперва «на пальцах», а потом в цифрах: покупая квартиру, вы знаете сколько у вас есть денег, и, соответственно их делите: столько-то на ремонт, а это – на покупку. И как бы вы их не делили, как не перекладывали, сумма больше не станет. Теперь в цифрах: предположим, мы покупаем 1шку на Багратионовской в обычной панельке за 5млн. и сдаем ее за 25тр. Простаивать она практически не будет, так 2-3 дня, берем К=0, раз уж считаем сугубо примерно. Коммуналка (О) там что-то типа 1500 руб. Подставляет: ((12х25000-12х1500)/5000000)х100=5,64 процента годовых. Теперь «купим» за те же 5 лямов большую 1-шку в Мытищах. Сдать ее, со скрипом, за 20тр можно, но К=1, т.е. к месячному простою нужно быть готовым. Коммуналка тоже будет под 3тр. Подставляем, считаем: ((12х20000-20000х1-12х3000)/5000000)х100=3,68 ((12х20000-12х3000)/5000000)х100=4,08%. Надеюсь теперь понятно почему «верхушку» нельзя сокращать до одного значения. Интересная математика, не правда ли. Интересная только «дилетантская», а так, только от сдачи, грамотно купленная и подготовленная квартира приносит 7-9% годовых, случается и 10%, если при покупке повезет. процента годовых. Ну ладно-ладно, вы везучий и квартира простаивать не будет вовсе, К=0: 21.11.2009 PS: если у вас есть немножко неосвоенных денег в нескольких чемоданах, которые хочется вложить в московскую недвижимость с целью сдачи последней в аренду. Итого нужно рассчитать что, где и какое лучше купить, дабы сумма процентов дохода от сдачи и удорожания была максимальной. Цена: 1% от содержимого чемоданов. Звоните: (499)409-7486 Галина |
|
1 – нужно ли перезаключение договора: в принципе нет, достаточно подписать соглашение о продлении договора. Для этого, если уж все по правильному делать, нужно за месяц уведомить арендодателя о своем желании (ст. 621 ГК РФ) и все. Если ни кто не против, набросали на листочке, что договор от такого-то числа продлен еще на 1 год и все. Или продлен с изменением цены (иных условий): с такого-то числа аренда столько-то в месяц. В полном переписывании договора с новыми датами смысла никакого нет – если только «для красоты». 2 – стоит ли для перезаключения договора привлекать агента и, соответственно, ему платить: только если у вас много лишних денег. Но начну не с этого, а с того, когда прекращаются ваши отношения с агентством заселившим вас в эту квартиру. Так вот, на основании ст. 29 Закона о защите прав потребителей, ваши отношения с агентством заканчиваются вместе с окончанием подписанного по наущению агента договора аренды. Т.е. если в течении первого года проживания, а договор пишется обычно на 1 год, возникли некие препоны или неудобства, агент обязан вмешаться и разрулить все ко всеобщему удовлетворению. Отказ агента от оказания помощи есть грубое нарушение им своих должностных обязанностей. Даже если в агентстве вам отвечают, что тот агент и даже его менеджер и вообще весь филиал вместе с директором уже давно уволены – вас это не должно волновать: шлите кого угодно и помогайте разбираться. Теперь вопрос: кто, при подобном звонке в агентство, не был послан нах? (мои клиенты не в счет) Почти всех послали? – не удивлен. Если вы привлекаете для перезаключения договора агента и снова платите ему деньги, вы тем самым продляете действие ЕГО гарантии сделки еще на 1 год. А так как вас и в течении первого года бы бросили, стоит ли платить за еще один? 3 – какие проблемы могут быт: снова начну изподподвыподверта, т.е. с того, откуда вообще взялось это предложение. Звонок был 17.01.07г. т.е. сразу после новогодних праздников – поиздержалась кумочка, а работать силкоф нема, вот и решила «бомбануть». Иначе объяснить это не получается. Хоть она и кричала в трубку о том, что так все делают и это общепринятая практика – бред. Рекомендую позвонить в агентство и потребовать прекратить вымогательства, можно даже под угрозой… «проблем». Наличие возможности реализации угроз совсем ненужно, т.к. на вас пытаются давить столь же беспочвенно. |
|
Неожиданный, но странно что раньше не заданный вопрос выплыл намедни:
почему договора заключаются на год без одного дня? Почему бы не
заключить его на 3 года, например? Отвечаю: Найм жилых помещений – квартир, бывает двух видом: социальный и коммерческий. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. Иными словами, все, что до года является краткосрочным наймом и регулируется не столько Гражданским Кодексом, сколько договором найма. Итого имеем: договор найма квартиры обычно пишется на год без одного дня лишь для того, чтобы малость отвязать стороны от 35 главы ГК РФ, дать им больше вольницы для реализации своих воззрений на процесс сдачи/съема квартиры – ВСЕ! Никакой (читай: вообще никакой) обязательной страшной государственной регистрации для договоров НАЙМА, хоть на год, хоть на три, не предусмотрено ВОВСЕ! Более того – нотариальное удостоверение таких договоров так же не требуется – дело полностью добровольное: хотите штампуйте у нотариуса, не хотите – не надо, «юридической силы» договора от этого не убудет. Отсюда мораль – договор должен быть максимально полным и продуманным. |
|
Аренда и ипотека – «тема». В том плане «тема», что все больше и больше
квартир покупается по ипотеке и сразу сдается, за счет чего ипотека и
выплачивается. Итак, подготавливая бумаги для банка, заемщик, кроме прочих, заполняет еще и анкету с кучей всеразличных-всяческих, порой совсем непонятных, вопросов, среди которых есть и такой: «Цель приобретения квартиры» и варианты ответа: для жилья, инвестиция, для сдачи в аренду, перевод в нежилой фонд. Естественно, практически все ставят галочку около «для жилья» т.к. к иному банки относятся с настороженностью. И вы, в числе прочих, приобрели квартиру «для жилья», но посдавать ее некоторое время придется т.к. после оформления покупки финансы на три пьяных голоса горланят «не слышны в саду даже шорохи». А между тем в кредитном соглашении с банком есть «существенное условие» - сдавать нельзя. Вопрос – что делать. Ответ – не париться. Вообще, по уму и чтоб «все красиво», надо явиться в ипотечный центр банка-заимодавца, написать бумаженцую, де позвольте, пажалыйста, многоуважаемые банкиры-буржуины мне малость квартирку посдавать дабы нанесенный семейному бюджету покупкой урон хоть малость сгладить и на ремонт денюшкаф подкопить. Далее зависит от банка. Казалось бы: какая им нафинг разница! Наоборот, хорошо: уровень дохода заемщика повышается и кредит становится более ликвидным, но – не все так просто. Ведь с другой стороны в обремененной квартире будет жить «чужой» для нее человек, соответственно отношение. Следствие – большие риски. Запретить вам они этого не могут – Конституция не позволяет, но навредить нервной системе очень даже в состоянии. В некоторых банках, не заморачиваясь ни на секунду, стряпают доп соглашение, типа, сдавай, но в случае ухудшения состояния обязан сделать ремонт. Это плюс 500-700 руб. за нотариуса т.к. заставят еще и нотариальное обязательство подписывать. Могут потребовать еще и перезаключить договор со страховой т.к. в обычном договоре страхования квартиры и рисков, сдачи не предусмотрено – еще придется доплачивать т.к. на сдаваемые квартиры коэффициент другой (доплата может оказаться очень серьезной). И это не худший вариант. В худшем случаем, могут отправить на такие «круги ада» сбора бумажек, разрешений и прочая, а это все платно, что сам смысл сдачи будет утрачен: расходы по оформлению «сожрут» доход от сдачи на несколько месяцев вперед. В любом случае, «засветив» в банке свое желание сдавать квартиру вы гарантировано получите через некоторое время на пороге этой квартиры проверяющего из банка, на это они по договору имеют полное право, но туда, где точно сдавать. на их взгляд, не будут не ходят. А проверяющий, это вам не участковый: договор с Васей, живет не Вася – милости просим объясниться. Не сможете уверенно объяснить почему квартира и не сдается и в квартире не вы – вперед, в «круги ада», или, см. кредитный договор пункты дающие банку право требовать досрочного погашения кредита. Мораль: счастье в неведении. |
|
Начну с того, что я сдачей комнат не занимаюсь и обращаться ко мне с просьбой сдать или снять комнату бес-по-лез-но. Квартиру или дом – милости просим. Начну с простого: не приватизированная комната в коммунальной квартире (что с остальными комнатами: в собственности или нет – без разницы). Все просто: получите согласие муниципалитета на сдачу в поднаем комнаты – можете сдавать, не получите – тоже можете сдавать, но не долго, насколько не долго – зависит от соседей. При этом если еще и додумаетесь «возмездный договор» состряпать и подписать – можете совсем без комнаты остаться. Подпишите бумажку-разрешалку типа «я Вася, разрешаю Паше ночевать в комнате пока меня нет с целью защиты моих личных вещей от вороватых соседей» - проблем не будет, если у «Паши» с соседями их не возникнет. А возникнут: шум, гам, тарарам, участковый и далее со всеми остановками. Комната в собственности. Казалось бы, статья 16 ЖК РФ прямо выделяет комнату как отдельный вид права, т.е. отдельная комната может быть находиться в собственности и, соответственно, ее собственник, на основании п. 1 ст. 34 и п. 2 ст. 35 Конституции РФ и в соответствии с ст. 30 ЖК РФ сдавать ее кому заблагорассудится. Казалось бы, но не все так просто: «Статья 41 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. 1.Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).» По-русски: комнату сдавать можно, а вот «долю» в коридоре и «кусок» ванной – нет, причина: «Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. 1.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. 2.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.» Здесь можно немного запутаться: статья 250 – это «преимущественное право покупки», а в 246-й статье имеем «распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ», и запутавшись начать, на основании правил ст. 250 ГК РФ предлагать сперва снять комнату соседям, а потом, при их отказе, сдавать ее «на лево». Распутывает оный момент определение термина «отчуждение»: «Отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица», а сдача, это не передача в собственность. Т.е. предлагать сперва соседям снять вашу комнату не нужно. Хотя, чисто по-человечески, я бы рекомендовал начинать именно с этого. И последнее к этому моменту: «Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1.Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участнков, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.» Итого: имея в собственности комнату в коммунальной квартире сдавать ее можно и без согласия остальных проживающих в коммуналке, а вот пользоваться общим имуществом коммунальной квартиры ваши постояльцы без согласия всех соседей не могут. На практике это обычно решается переговорами на кухне с нахождением некоего компромисса типа «селить не больше одного человека, желательно девушки». Так же, во избежание конфликтов в будущем, претендента в постояльцы рекомендуется познакомить не только с соседями, но и с установившимися внутри коммуналки порядками: расписание мытья коридора и сантехники, где чей шкаф на кухне и т.д. Если он все это спокойно воспринимает – можно хлопать по рукам. Морщит нос от перспективы раз в месяц мыть унитаз – лучше расстаться, нервы потом целей будут. В остальном сдача комнаты ни чем не отличается от сдачи квартиры. 21.11.2009 |
|
Кризис это, или просто «так
получилось», но последнее время едва ли не каждый день просят оценить
перспективы сдачи квартир «в бетоне», «хоть за сколько-нибудь», чтоб
люди сами там ремонт сделали и с большой-пребольшой скидкой жили.
Казалось бы логика в этом есть, однако практика убеждает в обратном: ни
смысла, ни логики, ни дохода, ни ремонта в результате не получается.
Часть первая: про квартиры. Все квартиры в новостройках которые, казалось бы, можно сдать «в бетоне», условно можно поделить на три группы: 1-я – «и не думай», 2-я – «посчитай и забудь», 3-я – «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». После этого каждую из них еще разбить на три подгруппы: 1-шки, 2-шки, 3 и более комнатные квартиры. 1-я группа: «и не думай». Это «замкадье», и просто обычная панель в удаленных от метро районах, типа Кожухово, Северного, Поликарповой и т.п. Считаем, для 2-шки, общую площадь для простоты округлим до 50 м2. Итак, с муниципальным или аналогичного уровня ремонтом, без мебели, такая 2-шка сдастся в среднем за 25тр/мес. (здесь и далее цены октября 2009г.), минусуем коммуналку, примерно 5тр, получаем 20тр/мес. или 240тр/год. Ремонт оной квартиры, без прелестей типа чугунной ванны и включателей Legrand, т.е. просто все покрасить (в том числе и стены в ванной), установить сантехнику и повесить самые дешевые межкомнатные двери, обойдется в 500тр, но при условии, что съемщик будет делать его своими руками, тот же ремонт но силами гастарбайтеров обойдется примерно в миллион. А ведь надо еще и мебель привезти… Итого имеем, что съемщику такой вариант выгоден, соответственно есть вероятность такого найти, только в случае если вы отдаете квартиру «забесплатно, только коммуналку плати» лет на пять. Отдадите? Не думаю. Для 1-шек и 2-шек посчитаете сами, при желании, но уверяю плюс-минус 5тр/месс. к аренде при наличии «плюс-минус» к общей площади картины не изменят. 2-я группа: «посчитай и забудь» Это панель в черте Москвы и даже недалеко от метро, но не в пределах ТТК и опять же эконом класса, что-то вроде новостроек на Волжском бульваре, Алтуфьево, Дыбенко и т.п. Снова 2-шка с общей площадью 50 м2. Сдача уже 30тр/мес, что за вычетом коммуналки дает уже 300тр/год. Ремонт – те же деньги, но «забесплатный» период здесь уже ниже: 3-4 года. Не смешно, не правда ли? 3-я группа: «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». В эту группу входит все, что внутри ТТК и жилье в домах бизнес класса. Пример: новостройки на Новорогожской, ЖК «Елена», Декабрьской и т.п. Исходные – та же 2-шка, но здесь уже в зависимости от класса и расположения дома ее сдача в «муниципальном» состоянии будет варьироваться от 35 до 65тр, т.е. от 360 до 720тр/год, при этом она же, но отремонтированная нормально (умножаем стоимость ремонта на 2) и ежемесячный доход столь же легко удваивает, а в некоторый случаях и утраивает (в 4 раза тоже не «сказки», но уже надо все четко рассчитывать). Итого имеем выбор: сэкономить миллион и пару лет грызть локти, или напрячься и отбить ремонт за несколько месяцев. Вопросов про сдачу в «бетонном» состоянии квартир в таких домах мне не задавали ни разу. Как ремонтировать (стиль, планировка, функционал и т.д.) спрашивают часто, но «сдать в бетоне», не было. Часть вторая: про сдавателей таких квартир. Самое прикольное с чего начинается сдача такой квартиры, это определение ее цены и периода «бесплатного» проживания. Обычно счастливый обладатель новостроечной квартиры прикинув «что-почем в округе» выставляет квартиру на сдачу с указанием, что два месяца проживания бесплатно, в счет ремонта («2 месяца» - откуда считают – понятия не имею, но в 99% таких объявлений речь идет именно о 2-х месяцах). Выставляются такие квартиры в 99% случаев на прямую, без агентов т.к. такой вариант сдать только полный галстук возьмется/пообещает, остальные поржут и пожелав удачи повесят трубку. Весь этот членовредительский процесс попыток сдать обычно длится 2-3 месяца, потом квартиру либо ремонтируют, либо забрасывают, либо… сдают, но об этом ниже. У Маяковского есть такие строки: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» - возможно. Но если такие квартиры с озвученными условиями в рекламе заявляют, это совсем не значит, что они кому-нибудь нужны. Часть третья: про съемщиков таких квартир. Самый распространенные съемщики таких квартир, это гастарбайтеры ремонтирующие квартиры в этом же доме. Найти их не сложно: скажите охране, что сдаете квартиру и повесьте по объявлению на каждый подъезд «Сдаю квартиру в этом доме, без ремонта, дешево», все. Они же, кстати, самые «правильные» ибо ничего не обещают. Поставят стащенную из ближайшей сносимой хрущебы сантехнику и плиту, накидают матрасов и живут мирно платя исправно. Хуже от них квартире не будет т.к. хуже не куда, пропасть – не пропадут т.к. снимает обычно «насяльника» у которого в этом доме несколько квартир под ремонтом и из-за залива соседа снизу он их не бросит: проще и дешевле исправить, если что. Второй «тип» съемщиков – «все остальные», причем эти «все остальные» обычно очень самонадеянны и плохо учились в школе т.к. свято верят, что за 20-30тр можно нормально отремонтировать 3-х комнатную квартиру, но когда выделенные на ремонт деньги заканчиваются… - упс, а только стены под электрику проштробили и купили унитаз. После этого «бюджет» резко усекается: стены оклеиваются «чем было» или красятся «чем нашли», на пол стелиться «выбросили со склада, у входа лежало», а вопрос с электрикой решается посредством огромного количества удлинителей - «авось не сгорим». А т.к. и удлинители стоят денег начинаются проблемы с регулярностью внесения платы, из-за чего на квартиру является ее сдаватель. Является и падает на пороге с инфарктом т.к. даже в страшном сне не мог представить такой Ремонтище. Сдаватель кричит: «Какова…. !» Съемщики кричат: «Это ремонт!» Сдаватель: «Проваливайте отсюда на…!» Съемщики: «Хрен тебе! Читай договор!» Сдаватель… Далее, естественно, прибегают вооруженные тетрадями и карандашами портовые грузчики с сапожниками и рассевшись кругом начинают шустро записывать. А вы думали где они ругаться учатся? Вот здесь и учатся. 21.11.09г.
|
|
Намедни
попала одна из сдаваемых мной квартир в общую базу – недоглядела, делала
подборку для рубрики ""сдают владельцы"" и ее не удалила. Самый прикол в
том, что в базу она была внесена с моим мобильным телефоном – бедный
аппарат, он даже заряжаться не успевал. В принципе ничего страшного,
мобила безлимитная, но ТАКОЙ шквал звонков!!! Номер однозначно менять
придется, и черт с ним, в принципе, все равно уже давно собирался (МСС
– связь наипоганейшая). Зато сколько интересного узнала!
Во первых: (сдавалась хорошая двушка) звонили даже по поводу комнаты, как я понял, ребята из лохотронов на моем сайте пасутся. Информации людям не выдают абсолютно не какой. - Здравствуйте, вы еще не сдали? - Что? - А у вас чего? Мне сказали, что еще не сдано. Финиш. Были звонки и еще более любопытные: - Эээ, слышь, ара, кАгда квартЫру смАтрЭть можно? - Квартира сдана. - Ты чаво сука несешь!!! МнЭ в агЭнтствЭ сказали ты будешь мЭня ждать! Вешать трубку бесполезно – голос с акцентом не отстанет пока ему вежливо не объяснишь – нае… тебя, ара. Приличий нет: 4 часа утра – вы квартиру еще не сдали?, доброе утро… А когда квартира на самом деле еще была не сдана, сколь интересные диалоги возникали: - Квартиру еще не сдали? - Которую? (на мобильный звонят по поводу разных) - На Сормовской (Выхино). А у вас их много? - Естественно, я же агент, а эта еще не сдана. - Когда смотреть можно? - В любой момент, ключи у меня. - А что там из мебели есть? - Понятно. Квартира абсолютно пустая, цена 350, комиссия 100%. - Какая комиссия!!! Я уже 800 рябчиков отдал и мне сказали квартира за 100 с шикарным евроремонтом и мебелью!!! - Шикарный евроремонт есть, комиссия есть, а мебели нет, не хотите – как хотите. Ну здесь понятно, люди от аренды далекие и естественно абсолютно не в курсе, что реальная цена этой квартиры 500-550 не смотря на ее пустоту и выхинскую прописку. Хозяин хотел не спеша выбирать клиентов, вот я ее за 350 и поставил. Но агенты!!! - Квартира на Сормовской еще не сдана? - Нет. Дальнейшее опускаю – расспросы про ремонт и мебель (они еще не знают что разговаривают с агентом). - 350 за пустую двушку в Выхино!!! Да ей красная цена 200. - Посмотрим. Подытоживаю: пустая (даже мойки на кухне нет) 2-х комнатная квартира в Выхино была сдана за 350 вечнозеленых, с 2-х месячной предоплатой, залогом и комиссией 100% первому же увидевшему ее клиенту. |
|
Несправедливо,
для арендаторов статья о том, что происходит с их заявкой, после того
как она попала в агентство есть, а аналогичной для арендодателей нет.
Пишу.
Итак, Вы решили сдавать свою квартиру и с этой целью купив газету типа ""Из рук в ноги"" обзвонили несколько объявлений агентств недвижимости, тех что побольше или реклама послаще – геморрой Вам обеспечен. Из-за чего? Ха! Нормальная зарплата для секретарей в агентствах порядка 100 бяксов в месяц, а за слив поступающей по рекламе информации рейслеры им доплачивают до 100 президио в неделю. Поэтому не удивляйтесь, если позвонив только в ""Миэль"" или ""Инком"" (они очень чванятся своими системами защиты данных, наверно поэтому у них прут ТАК, что поступающая им информация у рейслеров самая дешевая) Вы заработаете шквал звонков не только из абсолютно непонятных агентств, но и напрямую от частных лиц. Попытка сдать 10-ти комнатную квартиру с рентой во многие тысячи долларов принесет те же проблемы, а в лохотронах Ваш телефон будут выдавать вместе с кучей телефонов таких же страдальцев несчастным беженцам пытающимся найти комнату за 100 рублей в месяц на семерых. Суровая проза жизни. Сотни звонков от людей, которые даже не знают ЧТО Вы сдаете. Жизненного оптимизма обычно не прибавляют. Мораль и второй вариант. Вы звоните знакомому или рекомендованному агенту домой – 100% гарантии что звонить Вам будет только он, если только Вы не поссоритесь. Почему? Да из-за того, что любой агент получивший прямой выход на сдаваемую квартиру за Ваш телефон удавиться. Данные по квартире и Ваши координаты записываются в блокнот, который никому не показавыется и всегда носится при себе. В моем случае это вообще постоянно таскаемый с собой и зашитый кучей паролей, систем безопасности и никогда не подключаемый к сети ноутбук. Кроме того, Вы полностью избавлены от сотен звонков и дополнительных уточнений, уже при первом разговоре из Вас вытащат какая плитка в ванной. И опять (самореклама), что до меня – предпочитаю приехать посмотреть квартиру сам и при необходимости даже сфотографировать, с фотографиями потом проще – меньше лишних показов клиентам которым по определению Ваше гнездышко не подходит. Кстати, я такой не один, технически продвинутых частников достаточно много. Итак, не важно как Вы поступили и куда обращались, но клиент на Вашу квартиру нашелся. После этого Ваш агент согласует время встречи, утрясет условия договора, при подписании которого и зачитает Ваши права и обязанности. Вроде все. Достаточно коротенько получилось, будем считать краткость сестрой таланта (что-то я сегодня себе напел…), если что-то упустил – пишите, дополню. |
|
Момент первый: что по этому поводу глаголет Закон. Если арендатор нагромил и наговорил больше чем на 200 МРОТов – статья 159 часть 2 (мошенничество). В милицию можете не ходить – искать их никто не будет, хотя должны объявить в федеральный розыск. Если хотите чтобы их на самом деле типа поискали, чапайте в милицию и в заявлении указывайте больше 500 МРОТов, это уже 159 часть 3. Но и Вас потрясут – откуда дровишки. Момент второй: как избежать. Да никак. Только ""шестое чувство"", Ваше или работающего с Вами агента. И страхуйте сделку!!! В отличии от милиции страховые следователи за деньги работают – найдут. Теперь про телефон. Уж сколько раз твердили миру: ""Не отключайте восьмерку – хуже будет"", не, привычка. По межгороду Ваш арендатор все равно позвонит, через телефониста и счет будет, причем поболе, но Вы об этом не узнаете – экспресс счет если отключена восьмерка не дают. Мораль: восьмерку не отключать и регулярно брать экспресс счет (тел: 912-1409 или ул. Гончарная, 30 (м. ""Таганская"")). Но самый ""верняк"" - сходить на телефонный узел и написать заявление, типа ""прошу перевести доставку счетов с адреса та-та-та, квартирный телефон номер ххх-хххх, на адрес моего фактического пребывания ту-ту-ту"" число, подпись. Жильцы Ваши болтают себе по межгороду, Вы их счета оплачиваете, а при получении очередной платы им к возмещению предъявляете – всем хорошо и спокойно, Вам же так и так эври манс в сберкассу таскаться, с другими счетами. Добавлено: с 2006 года МГТС бесплатно, то бишь на халяву, предоставляет следующую услугу: дублирование счетов за междугородку на адрес e-mail. Подключить ее проще некуда; достаточно позвонить на телефонный узел и попросить – все. Вам зададут несколько вопросов (убедиться, что Вы действительно Вася из 72 квартиры) и если все тип-топ на сообщенный Вами адрес начнут приходить файлы pdf (открывается обычным вордом в сразу готовую к распечатке платежку) со счетами Ваших жильцов. А залоги всякие умопомрачительные – тьфу. Сдала бабулька квартиру Россиянам – Москвичам, получила с них залог 300 североамериканских и предоплату за 2 месяца. Расслабилась – хорошие ребята, молодая семья. Ребята срулили через 2 месяца в неизвестном направлении, а на бабульку МГТС в суд подало – международный переговорный пункт это Вам не шуточки, а большие деньги. Думать надо кого в квартиру пускать. Рекомендаций здесь можно дать множество, но поручиться нельзя ни за одну. Одно точно, самые надежные клиенты это семья с ребенком или командировочный (за них фирма платит и договор, в основном, оформляется на юридическое лицо). А Москвич, не Москвич роли особо не играет, кидал везде хватает. Кроме того, частенько, особенно последнее время, арендаторы показывают рекомендации от прежних арендодателей – не обольщайтесь особо. Если в рекомендательном письме нет телефона и имени: позвонить и поговорить – фуфло. Есть – хорошо, но 50/50. Может фуфло, а может и нет. По себе сужу. Сколько раз переезжал – ни одного рекомендательного письма нет, но со всеми прежними ""хозяевами"" до сих пор в хороших отношениях. Мааааленькая, но значительная хитрость аренды. Сумма, за которую Вы хотите сдать свою квартиру. Выигрываете в деньгах – проигрываете в выборе арендаторов (читай: спокойном сне) и наоборот. Предположим, реальная рыночная стоимость Вашей однушки 250 иХ. Выставите ее за эту цену – от клиентов отбоя не будет, но от таких же ""среднестатистических"". Прибавите 50 – все, прощай спокойный сон, въедут к Вам только те, кого больше никто не берет. Вычесть 50 – имеете право выбирать из лучшего и спать спокойно. А так, чтоб и на елку с мороженым и вдоль моря на велосипеде редко бывает и стоит времени, которое Ваша квартира будет бесприбыльно простаивать. Время уже 8 утра, надо еще кружечку кофе замутить и пора работать начинать. Удачи! |
|
Доверительное
управление квартирой. На протяжении всего срока действия договора о
доверительном управлении, агентство следит за состоянием квартиры,
проверяет и, при необходимости, оплачивает счета, страхует квартиру за
свой счет, оплачивает 15 дней простоя квартиры, если клиент съезжает до
окончания договора, регулирует финансовые вопросы между хозяином и
клиентом. В момент подписания договора, составляется подробный акт
приема - передачи имущества и подробная опись состояния квартиры, где
указываются малейшие дефекты ремонта, оговариваются все операции,
связанные с арендой недвижимости: поиск клиентов, страхование квартиры,
проведение ремонтных работ, оплата коммунальных услуг, перевод или
передача денег.
Далее - договор ""коммерческого найма"" - с арендатором, в котором оговариваются не только срок аренды, и другие обязательные условия договора, но и защищаются интересы клиента. Наниматель платит деньги, и, разумеется, хочет за эти деньги получить определенный комфорт, чувствовать себя, хотя бы на время, хозяином квартиры. В практике агентств бывали случаи, когда агентство, вносит значительную предоплату и потом, в течение нескольких месяцев (до года), возвращает ее в виде выплачиваемой ренты. С одной стороны оказывается услугу хозяину – он получает необходимую сумму, а с другой, клиенту, ведь очень часто бывает - квартира нравится клиенту, но он не может её снять из-за отсутствия нужной суммы, или просто опасается остаться и без денег, и без квартиры. Агентство, в данном случае, является гарантом возврата уплаченных сумм. Более того, уж раз речь зашла о вложениях: очень часто хозяева сдают свои квартиры в плохом состоянии, и получают мизерную арендную плату. В этом случае доверительное управление единственный выход! Агентство делает ремонт с учетом дальнейшего вычета сумм, потраченных на ремонт из арендной платы, может в кредит купить мебель, бытовую технику, установить сигнализацию и т.д. Естественно в случаях доверительного управления, агентство, выступая не только гарантом сделки, но и материально ответственным лицом, старается максимально обезопасить имущество в квартирах, взятых на доверительное управление. Поэтому квартиры и мебель обязательно страхуются по нескольким рискам (обычно три), а также гражданскую ответственность клиентов, проживающих в квартире. В том случае, если они нанесут какой-либо ущерб соседям, страховая компания возьмет возмещение убытков на себя. Хозяин квартиры получает страховой полис бесплатно, хотя это и отнюдь не дешево - страхование обходится агентству от 3 до 10% от оценочной стоимости имущества. Окончание договора о доверительном управлении: по окончании договора ""доверительно управления"" между собственником квартиры и агентством, квартира полностью переходит в распоряжение владельца в том виде кокой есть. Т.е. если агентство сделало в квартире даже самый шикарный ремонт, установило дорогущюу сантехнику, кухни со встроенной бытовой техникой и прочая и прочая – все это остается владельцу квартиры. Но не стоит думать об агентствах как о безумных меценатах, все эти прелести ему окупаются с лихвой из ренты, вносимой арендатором, а не короткий срок такие договора не заключаются. Мораль: возможны 2 вида договоров о доверительном управлении. 1 – Вы просто хотите избавиться от хлопот связанных с арендой Вашей квартиры, ну живете Вы далеко или она Вам пока в принципе не нужна – пока это сын вырастет и жениться, пусть уж доход приносит. В этом случае рекомендуется заключить простой договор описанный выше. Стоить это будет: 1 - одну месячную арендную плату в год, или 2 – из ренты будет высчитываться по 10-20% ежемесячно. Оплата, естественно, только по факту сдачи квартиры, что немаловажно. 2 – У Вас есть большая ""халупа"" цена которой, в данном состоянии, с гулькин не балуйся. В этом случае не просто имеет смысл, а и гораздо выгодней сложный (обзовем это так) договор доверительного управления. Стоить это не будет ничего, более того Вам ежемесячно будет выплачиваться заранее оговоренное количество президентов. Плюс квартира будет подвергнута глобальному up grade потом остающемуся Вам (см. чуть выше). Авторство: Статья написана в соавторстве с агентством ""Акрус - недвижимость"" (тел: 784-7755), что в ней не мое, уверен – заметно. Мое мнение - что нужно учитывать при выборе агентства для заключения договора Доверительного управления: 1 – возраст агентства и его опыт при обеспечении подобных сделок (это можно услышать ""между строк"" уже при первом телефонном разговоре). 2 – Материальный вес агентства (согласитесь, сон будет спокойней, если за Вашей квартирой присматривает агентство, в огромном офисе которого только компьютеров штук 30, например, а не ""Пупкин и сыновья"" ютящиеся в коморке 3 на 2 плюс дырка в стене для пишущей машинки). 3 – С каким страховым агентством оно работает (есть разница между, например, Военно-страховой компанией и той – же ""Пупкин и сыновья""?), как долго (солидные страховые компании не заключают долгосрочных договоров незнамо с кем) и пользуется ли в нем данное агентство скидками (ну уж если и СКИДКИ плюс страховщик ""крутой"", однозначно – Вам сюда!) Удачи! |
|
Снова бессонница одолевает, время третий час ночи а спать совсем не
хочется. Ну да ничего, есть еще порох в пороховницах и... и это тоже
есть. Переутомилась. Вообще-то я не о том хотела написать. Сегодня
интересный вопрос был задан: "Как сдать неприватизированную квартиру,
чтоб все по закону – жить и не париться?" - отвечаю.
В принципе, в моем договоре это хозяйство предусмотрено (см. пункт 4.1), НО! Если Ваш арендодатель попадется - добрая соседка настучит (сомневаюсь, что согласно статье 76 ЖК будет получено разрешение от наймодателя – собственника) - его отымеют по полной программе и в соответствии со статьей 154 ЖК, ну а Вас просто выставят за дверь (статья 167 пункт 2 ГК) предварительно сообщив арендодателю, что он обязан полностью вернуть все полученные от Вас деньги. Денег у него естественно уже не будет и Вы будете получать по 20% от МРОТ на данный момент, ежемесячно, лет 10 (номер статьи не помню). Итак, квартира Вам очень нравится, но она не приватизированная, что делать? Идти за разрешением? Уж лучше сразу в ФСБ, с повинной – посмотрят не так, да и в «Кащенко» говорят кормят неплохо. Единственное верное решение – сесть штудировать законодательство. Это я уже за Вас сделал. Далее, по ходу пьесы, ссылок на статьи и пункты боле не будет, а то они одни и будут, захотите сами почитаете. Вот уж не знаю, писать дале или нет? Ну да ладно, попробую. Прошу не находить в дальнейшем тексте состава преступления, это опасно правовым прецедентом по которому в последствии будет можно прикрыть все юридические консультации и запретить адвокатов (я же не виноват, что у нас законодательство переходное, дырявое). Все просто: в аренду сдается не квартира, а имущество в этой квартире находящееся и прописывается, что арендатор не имеет права перевозить имущество и может использовать его только по месту нахождения – ВСЕ! Квартира не приватизированная – не арендодателя, но имущество то его! И обеспечить свободный доступ к нему арендатора он обязан согласно статье… упс, сами ищите. Теперь как состряпать из предлагаемого мной договора вменяемый, подходящий под данную ситуацию договор: возьмите 4 грамма свиного фарша и смешайте его с 500 граммами молотого перца, то есть наоборот. О чем это я? А! Возьмите договор, измените «шапку» по образцу «Арендодатель предоставляет в аренду, а Арендатор арендует имущество находящееся в квартире расположенной по адресу…… здесь и далее именуемое Имущество». Затем, измените остальной текст договора меняя «Квартира» на «Имущество» и падежи с окончаниями – по смыслу. В пункт 8.5 впишите: «Арендатор не имеет права перемещать имущество за пределы указанного помещения». Получившееся распечатайте в двух экземплярах. Блюдо лучше подавать предварительно украсив виноградом, с шампанским «Moet Shandon Dry Imperial. |
|
Однако
господа присяжные заседатели, однако… Покопалась по разным сайтам
риэлторским – почитала чАво всякие МАРы с ДАРами да РГРами народу
квартиры снимающему советуют. Однако. Вообще-то была мысль найти темку
новую людям интересную, не люблю когда делать нечего – бессонница
замучила. Думала постучу часок, а там и на боковую. Какой там! Весь сон
прошел. Далека, ой далека теория от практики, как эфиры Эгейского моря
от пингвинов.
Итак, статья, автор ДАР - Добровольная Ассоциация Риэлторов (развелось их, однако). Преамбула: «Тем, кто снимает жилье, можно дать несколько основных рекомендаций по поводу того, как вести себя с хозяевами сдаваемых квартир.» - Достойно. Part №1: «1. Выяснение прав собственности: Сдаваемые квартиры могут быть приватизированными или нет (полученные хозяевами по договору социального найма). Во втором случае вместо договора аренды заключается договор поднайма, и жилец именуется уже поднанимателем. Если вы снимаете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интересах!…» Бред собачий! Разве 76 статью Жилищного Кодекса кто-то отменил? Цитирую: «Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение…», обратили внимание – «и с согласия наймодателя» читай: собственника (министерства, завода, города и т.д). Так что требуйте разрешительную бумажку от собственника, тот, кто Вам сдает неприватизированную квартиру сам в ней НИКТО. Более того, пронюхает ушлая тетенька на собственника работающая или участковый – подоят, и Вас и горе-поднаймодателя, со 154 статьей того же ЖК шутки плохи. Но есть метод! «Запомните, что, если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестанете платить.» 1 – если нет разрешения от собственника любой договор будет признан недействительным. 2 – если разрешение от собственника есть или квартира приватизированная: читайте статью 619 Гражданского Кодекса (2-я часть). Да, и передавайте привет ДАРмовому юристу. «В случае, если квартира приватизирована, квартиры заключается договор аренды, который редко бывает зарегистрирован хозяином квартиры как положено, в налоговой инспекции и домоуправлении.» Твою мать (извиняюсь), кто ЭТО писал! Он с луны что ли?!!! Слов нет – одни эмоции! Граждане дорогие, самостоятельно почитайте статьи 609 (ГК 2-я часть) и 161 (ГК 1-я часть) и ответьте на вопрос КТО, какой идиот!, понесет регистрировать договор?! Любой договор это баланс императивных и диспозитивных норм, от первых никуда не деться, но «без лохА живется плохА», а вторые по необходимости отменяются (ст. 421, ГК 1-я часть). Так что пишите вы его хоть на туалетной бумаге, но не более чем на год и с арендой не более 10 МРОТ. И пошли все чинуши в/на … кому куда больше нравится. Аесли хотите зарегистрировать договор реально КАК ПОЛОЖЕНО, то делается это не в домоуправлении у тов. Швондера, а в комитете по правам собственности (кто тамошние очереди видел, второй раз, да ради договора аренды туда не сунется). «Обычно договор остается своего рода «междусобойчиком», где оговорен только размер арендной платы. Только не забывайте в момент внесения платежа требовать с хозяина расписку в получении денег или надпись на договоре, что с такого-то по такое-то число арендная плата получена - это ваше законное право.» Слава деду – хоть что-то дельное, это я про расписки, а «междусобойчик» даже комментировать не хочется. Part №2: «2. Оговаривание отказа. После подписания договора с хозяином и передачи ему денег арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены (юридически это подразумевается) и условиях досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина (в жизни, как известно, всякое бывает).» Вот не поняла, а куда делся правильно заключенный договор найма о котором говорилось выше? Хотя, в принципе, уже само слово «оговаривание» говорит о многом. «Неизменность цены», де юре, безотзывность акцепта, understand, ню-ню… Статья 424 (ГК 1-я часть), цитирую: «Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором…». Теперь надо на американский манер вскочить со стула и издавая звуки разгоняющегося паровоза изобразить лыжника. «Оговаривается, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он выплачивает арендатору неустойку в размере двух месячных арендных плат или самостоятельно подбирает жильцу похожую квартиру, которая вас устраивает (платите, естественно, вы, но хозяин оформляет ее аренду на себя). Если дело действительно дойдет до того, что квартиру нужно освободить, неукоснительно требуйте выплаты неустойки или подбора нового варианта.» With out comments. Писавший сам то в такое «оговаривание» верит? Part №3: «3. Проверка и неприкосновенность. Вежливо объясните арендодателю после получения им денег, что его присутствие в квартире крайне нежелательно.» Ай держите меня сто человек! Во умора! Представляю картинку вежливого объяснения: «Ну чЁ, пельмень, бабло схватил и катись отсюда…» «Конечно, хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Договоритесь следующим образом: арендодатель может прийти в любой день, только не в ночное время» Return: «И чтоб по ночам здесь не шлялся, замечу – ноги вырву…» «и обязательно по предварительному звонку за сутки, чтобы вы могли спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период.» О! Дельное слово номер два! Хотя все это в обязательном порядке прописывается в договоре т.к законодательство на этот счет молчит. «Сразу после подписания договора предупредите хозяина, что вы планируете сменить замок (или личинку) на входной двери. Если он не согласен, поинтересуйтесь, будет ли он, имея на руках ключи, нести ответственность за те ценные вещи и дорогую технику, которые вы собираетесь завезти в квартиру. Естественно, хозяева отвечать за ваше имущество не хотят и в большинстве случаев, если дверь не железная, дают согласие на смену замков.» В принципе все верно, вот только насчет «большинства» случаев вопрос очень спорный. Part №4: «4. Телефонные переговоры. Чаще всего арендодатели будут требовать с вас залог (в размере до трех месячных арендных плат), который будет отдан после освобождения квартиры и при отсутствии неоплаченных счетов за телефон.» Сразу видно, писавший не то что ни одной квартиры не сдал, но и сам никогда ни снимал. «Но очень часто на практике бывает так: добросовестный арендатор отдал хозяину залог, по «межгороду» не говорил, освобождает в плановый срок квартиру, а у хозяина денег нет (их якобы украли, и появятся они только через месяц-два). Бесплатно жить в квартире уже нет необходимости, новых арендаторов в нее быстро найти не удается, вдобавок завтра вы уезжаете на свою далекую родину... Чтобы подобных «финтов» со стороны хозяина не было, предложите ему положить сумму залога в индивидуальное хранение (сейф) в банке (договор с банком оформляется на вас, а ключ от сейфа вы отдаете арендодателю).» Ну с практикой в аренде, лично мне, уже все было понятно. Теперь станет понятно и риэлторам купи-продайщикам. Представляем: залог - 100 баксов (обычно телефонный залог 100-300, а не …), квартира снимается ровно на 1 год. Простенькая, малюсенькая ячейка стоит 1,5-3 бакса в месяц. Граждане, храните деньги в сберегательной кассе! Part №5: «И, наконец, еще один очень существенный момент: старайтесь не связываться с субарендой. Разговор об оплате можно вести только с юридическим собственником квартиры!» Dust is zast «юридический собственник»? На сколько я знаю законы, может быть либо собственность (твое), не собственность (не твое) и приостановленная собственность (вещь под залогом, спорная или бесхозная). «ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ НА «ЧАСТНЫЕ» РЕКЛАМНЫЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ ОТВЕЧАЕТ НЕ ХОЗЯИН, А ПОСРЕДНИК И ПРЕДЛАГАЕТ АРЕНДОВАТЬ ЖИЛПЛОЩАДЬ У НЕГО (В СУБАРЕНДУ), ТО ДЕЛАТЬ ЭТОГО НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ!» Даже комментировать не буду – срам и позор. В статьях «для сдающих квартиры» есть одна под названием «доверительное управление» - это и есть субаренда, почитайте. «Мошенники снимают квартиру на месяц у настоящего хозяина и сдают с предоплатой в полгода в десяток разных мест (рекорд по Москве - в 17).» Чтоб я так жила, тут с 3-4 месячной предоплатой пока сдашь употеешь, а эти шустренько – простенько полугодовая предоплата и в 17!!! «Потом несчастные арендаторы тянут жребий, кто будет жильцом, а остальные довольствуются дыркой от бублика. Имейте это в виду.» Вообще атас, новое в судебной практике – жребий: быть или не быть. Несчастные арендаторы, скупая слеза по щеке. Эти ребятки, дабы на самом деле успеть за 2-4 дня сдать квартиру максимальному количеству лохов, скидывают процентов 30 от первоначальной стоимости квартиры и я очень сомневаюсь чтобы настоящий хозяин юрты согласился и дальше сдавать ее за такие деньги. Все на улице окажутся. Имейте это в виду. Ну и напоследок: оригинал этой байды находится по адресу www.realty.ru с пометкой «По материалам журнала «Квартира, дача, офис». И авторство: «За дополнительной информацией обращайтесь в Добровольную ассоциацию риэлторов Московского региона (ДАР) по тел/факс 166-6334, тел.:180-2376, 441-8630» ни много ни мало. Уууууу, а рассвет уже все заметнее, так пожалуйста будь добра… Пора на боковую. Удачи Вам, господа присяжные заседатели. |
|
Во
первых без вида на жительство, минимум, жилище не снять, а за
нормальные деньги точно. Если арендодатели и будут соглашаться то
только за куда большую сумму. Как вариант можно найти поручителей
имеющих французское гражданство, можно, и даже лучше, заполучить в
поручители уважаемую французскую фирму. Аренда все равно будет выше, но
не так зло. Кроме этого, вам потребуется счет во французском банке (обязательное условие), копия рабочего контракта, копия вашего ОЗП (первая страница) и fiche de paie за первые месяцы работы (справка о заработной плате). Все вышеперечисленное только для того, чтобы вас сразу с порога не прогнали, а хоть поговорили. Расходы: Комиссия агентства – 4-8% годовой ренты (примерно знакомые 100% месячной ар. платы). Иное даже не обсуждается. Можно конечно найти жилище самостоятельно, но все равно от 200 евро возьмут за составление контракта. Арендная плата, авансом, как и у нас, за месяц вперед. Залог, как и у нас, только в размере 3-х месячных оплат и сразу, иное даже не обсуждается. Залог, как и у нас возвращается по окончании срока аренды если к вам нет претензий. Коммунальные платежи: свет, вода, газ, отопление, вывоз мусора, уборка снега, коллективная антенна (причем если ее во время вашего проживания будут менять, платить за это вам) и т.д.  Для
съема квартиры в Германии вам потребуется: счет в любом немецком банке
(обязательное условие), копия рабочего контракта, копия вашего ОЗП
(первая страница) и справка о доходах. Кроме этого в агентстве (иначе
напрямую через хозяина (von privat) жилье сдается редко) нужно
заполнить анкету кандидата в арендаторы. При этом, ни кто не
гарантирует, что после заполнения анкеты квартиру вам вообще будут
искать. Расходы: Комиссия агентства – 1,5 - 2 мес. ар. платы. Иное даже не обсуждается. Арендная плата, авансом, как и у нас, за месяц вперед. Залог, как и у нас, только в размере от 1 до 3-х месячных оплат и сразу, иное даже не обсуждается. Залог, как и у нас возвращается по окончании срока аренды если к вам нет претензий. Коммунальные платежи (далее выдержка из стандартного контракта): - отчисления от прибыли по иппотеке (Hypothekengewinnabgaben) - проценты за кредит на приобретения мазута для отопления (Kreditzinsen fur Anschaffung von Heizol) - эксплуатационные затраты на лифты и подсобные помещения, которыми съёмщики не пользуются (Betriebkosten fur in Nebengebauden gelegene und vom Mieter nicht genutzte Aufzuge) - Расходы "дворника" на ремонт дома (Hauswartkosten fur Instandhaltung) - ремонтные работы (Instandhaltung) - расходы на приобретение новой коллективной антенны (Kosten fur die Anschaffung einer neuen Gemeinschaftsantenne) - Водоснабжение и канализация (Wasserversorgung und Entwasserung) - отопление и горячая вода (Heizung und Warmwasser) - лифт (Fahrstuhl) - Эксплуатация и ремонт стиральных машин общего пользованья (Betrieb und Instandhaltung maschineller Wascheinrichtungen) - текущие налоги на земельный участок (Laufende offentliche Lasten des Grundstucks) - расход: вода (Wasserverbrauch) - расход: отопление (Heizung) - расход: горячая вода (Warmwasser) - ремонт и обслуживанье пассажирского лифта (Instandhaltung vom Personenaufzug) - уборка улицы и вывоз мусора (Stra?enreinigung und Mullabfuhr) - канализация (Entwasserung) - уборка дома (подъезда) (Hausreinigung) - уход за зелёными насаждениями (Gartenpflege) - освещение улицы и подъезда (Beleuchtung) - чистка дымоходов (Schornsteinreinigung) - страхование имущества и ответственности (Sach- und Haftpflichtversicherung) - "дворник" (Hausmeister) - стиральные машины общего пользованья (Wascheinrichtungen) - эксплуатационные расходы коллективной антенны (Betriebkosten fur Gemeinschaftsantenne) Присланное - личный опыт съема квартиры в Германии, выкладываю как и прислали: "Алекс, добрый день, хочу написать по поводу аренды квартир в Германии. В разделе \"как не у нас\" не совсем точная информация. А если взять мой опыт аренды, то и вовсе не точная. Последний год я снимал квартиру под Штуттгартом. Все, что от меня требовалось - наличие банковского счета. Никаких справок с места работы и каких-либо других бумаг. процедура простая: я нахожу квартиру, звоню хозяевам, встречаемся, обговариваем условия и правила проживания (т.н. Hausordnung). Оплачивается первый месяц аренды и залог (т.н. Kaution), который равен месячной аренде. Если квартира сдается через агенство, то арендодатель платит комиссию, но не арендатор. Ко всему прочему есть два типа аренды \"холодная\" (Kaltmiete) и \"теплая\" (Warmmiete). Различаются тем, что в первую не включено отопление/горячая вода, т.е. арендатор оплачивает сам. Во втором случае включено в аренду. Квартиры сдаются в 80% случаев абсолютно пустые. Даже порой сложно найти квартиру со встроенной кухней. Полностью меблированых очень мало и сдаются они, как правило, посуточно, но и стоят соответственно дороже. Что касается выдержки из договора, которая приведена на сайте, то она больше похожа на выдержку из договора владения имуществом. Потому что как только человек покупает квартиру, то он автоматически начинает участвовать во всех затратах на содержание дома и территории вокруг дома. Арендаторы, как правило, этим не обременены. Вообще права арендаторов в Германии (ну или конкретно в Баден-Вюртемберг) шире, чем у арендодателей. Ко всему прочему существует развитая и проверенная временем законодательная база. Вот такой вот мой опыт. Надеюсь, информация окажется полезной. Илья" Условия
и порядок съема квартир в США столь же либерален как и у нас: для съема
нужен только любой документ удостоверяющий личность и деньги. Кстати,
все у нас творящееся в США и слизано, как есть, только агентства у них
более жадные, за свои услуги берут от 10 до 15% годовой арендной платы,
что куда серьезнее «отечественной» 1 мес. ар. платы. Да и квартирки
сдаваемые агентствами без комиссии у них в наличии, но, как и у нас, не
из дешевого сегмента. Не то что в старушке - Европе, вот где агентам
лафа. Так же как и у нас в США можно попыжиться и найти квартиру
самостоятельно, при этом ничего не подписывать, а просто хлопнуть c
landlord-ом по рукам и жить счастливо в любви и согласии. Расходы: Арендная плата, авансом, как и у нас, за месяц вперед. Залог, как и у нас, только в размере от 1 до 3-х месячных оплат и сразу, иное даже не обсуждается. Залог, как и у нас возвращается по окончании срока аренды если к вам нет претензий. Коммуналка снова как и у нас – как договоритесь, но все что по счетчику ваше. Итак, вы работаете и живёте в этой солнечной стране...Снять квартиру можно запросто БЕЗ услуг агенств...Для этого вы должны: 1) Как минимум ,хорошо говорить на греческом, иначе при первом созвоне владельцы ,тобой отобранных квартир,сразу пошлют тебя лесом, то есть вежливо отказав по причинам Х.... 2)Иметь место работы(справка не требуется) ,подтверждением тому должна быть декларация о доходах ,та самая ,ежегодная ,которую вам присылает налоговая...Это требование относится и к грекам... 3) Иметь сумму на депозит(1 мес.или 2,которая как бы возвращается при выезде и которая может удвоиться или утроиться, специально для тебя, иностранца. 4) Приготовьтесь платить ВСЕ расходы за квартиру: телефон, содержание дома, подъезда, газона, лифта и т.д - ложаться на нанимателя. Так же вода, свет и что то ещё ,что может быть я забыла..(эти требования распространяются на любых наций нанимателей) 6) Как правило, квартиры сдаются без мебели (есть конечно и с), только гарнитур встроенный на кухне и встроенные шкафы в спальных комнатах... И, как правило, после каждого квартиросъёмщика ,хозяин делает косметический ремонт (им проще--стены красят ,а не клеят бумагой:-)) ,как у нас) и ты заезжаешь уже в свежую квартирку!!! Вот и всё... Всё просто... Но не для иностранцев. По простой причине, что некоторые организации, беря тебя на работу в Греции, всё ещё не спешат оформлять "по белому" своего рабочего, таких становится всё меньше, но они есть. Не все греки дадут тебе внаем нужную тебе (приличную) квартирку, даже если у тебя со всеми требованиями всё в порядке. Ну не доверяют приезжим, что ж поделать...А если и дадут, то это будет жилище класса "фи", так как не пользуется спросом. Всегда, конечно, можно воспользоваться добротой какого то знакомого грека, который оформит договор на себя и жить, отдавая около 600 евро (+ около 100-150 евро за коммуналку и обслуживание) за приличную пустую двушку, в хорошем районе. Конец! |
|
г. Москва «__»_________ 20___г.
Мы, ______________, здесь и далее именуемый Наймодатель, с одной стороны и _______________, здесь и далее именуемый Наниматель с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. 1.1. Наймодатель предоставляет для найма, а Наниматель снимает квартиру с находящимся в ней имуществом, расположенную по адресу: город Москва, ул.___________ дом___ кв.____ тел:________ здесь и далее именуемая Квартира. 1.2. Право собственности/распоряжения Наймодателя на Квартиру подтверждается следующими документами: ____________________ Чаще всего встречается «свидетельство о государственной регистрации права собственности» - так называемый «правоподтверждающий документ». Кроме него встречаются «правоустанавливающие документы»: договор передачи квартиры, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая ЖСК, зарегистрированное и вступившее в законную силу решение суда (если квартира досталась по суду). Все реже попадается «розовая бумажка» - свидетельство о приватизации. И уж совсем редко договор о передачи квартиры в собственность (ветхая от старости и дешевизны бумаги лоскуточка формата А4, нередко аж пожелтевшая – такие были еще до «розовых»). Переписать надо само название бумаги и ее регистрационные данные. Если квартира сдается по доверенности, переписываем и данные из доверенности: дата, номер и номер в реестре у нотариуса. 1.3. Настоящий договор заключен на основании п. 1 ст. 34 и п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации и в соответствии с п. 2 ст. 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации. 2. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ. 2.1. Предоставить Квартиру Нанимателю с «____»_____________20____г. в состоянии, с мебелью и оборудованием согласно достигнутым договоренностям. Прием Квартиры Нанимателем подтверждается подписанием акта приема Квартиры – неотъемлемым приложением данного договора. Фактически здесь указывается дата передачи ключей от квартиры, которая вполне может совпадать с датой подписания договора. Специально особо подчеркну – это совсем не обязательно та дата с которой начинается отсчет срока найма. 2.2. Осуществлять техобслуживание Квартиры, оборудования и каналов связи, не находящихся в ведении органов ЖКХ. Т.е. холодильник, стиралка, смесители, выделенка Интернета и т.д. 2.3. Предупредить Нанимателя о лицах проживающих по соседству и периодически нарушающих правила проживания в многоквартирных домах, если таковые ему известны, до подписания данного договора. Чисто неприятно будет съемщику выяснить спустя три дня после новоселья и отваливания кучи бабок за съем, что по соседству тусовочная квартира всех окрестных бомжей. 2.4. При наличии жалобы Нанимателя на лиц нарушающих правила проживания в многоквартирных домах, обращаться в соответствующие органы и контактировать с ними, даже если Наниматель ранее был им о наличии таких лиц предупрежден. Если съемщик придет к участковому с жалобой на соседей – может получиться нехорошо. Нет, оно конечно еще попробуй доказать, что квартира сдается за деньги, а не «другу», но, все равно – лучше подстраховаться. 2.5. Уведомлять Нанимателя о посещении Квартиры за 24 часа, при этом Наймодатель имеет право посещать квартиру не чаще одного раза в месяц и только в присутствии Нанимателя или лиц указанных в п. 3.1. Иное возможно только в случае необходимости немедленного вмешательства при нанесении имущественного ущерба третьим лицам: пожар, или авария коммуникаций внутри Квартиры. Так же Наймодатель имеет право войти в Квартиру при отсутствии Нанимателя, или лиц указанных в п. 3.1., если Наниматель, и/или указанных в п. 3.1. лица, без должного предупреждения о своем длительном отсутствии, недоступны и/или не отвечают по указанным в данном договоре контактным данным более десяти календарных дней. 3. ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ. 3.1. Использовать Квартиру для собственного проживания, не для поднайма и не в качестве офиса. С Нанимателем в Квартире постоянно будут проживать: _____________ Перечислить всех, кто будет проживать с нанимателем, включая грудных детей: фамилия, имя, отчество. 3.2. Нести полную ответственность за ущерб Квартире, мебели или оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Нанимателя, других проживающих или гостей. 3.3. Оставлять гостей на срок более двух дней или ответственными за Квартиру только после письменного на то разрешения со стороны Наймодателя, при этом Наниматель несет полную ответственность за ущерб, нанесенный Квартире, мебели или оборудованию, а также прилегающим помещениям по вине или невнимательности гостей в его отсутствие. Оный пункт столь конкретен воизбежании фанатизма, а если без фанатизма, то, чисто по-человечески: уезжаете отдыхать, в квартире остается сестра, за котом присматривать – предупредите сдавателя, чтоб он буде ему надобность показаниями счетчика справиться, например, позвонив на квартиру и услышав голос незнакомый не испугался. 3.4. Заводить домашних животных в Квартире только с письменного разрешения со стороны Наймодателя, при этом Наниматель несёт полную ответственность за ущерб, нанесённый его домашними животными. 3.5. Проводить серьезные ремонтные работы или осуществлять какие-либо значительные изменения в Квартире только с письменного разрешения со стороны Наймодателя. При этом к значительным изменениям относятся изменения, осознанные и случайные, требующие для их устранения (восстановления начального вида) замены элементов отделки. 3.6. Бережно относиться к находящейся в Квартире мебели, оборудованию, использовать бытовую технику только по назначению и в соответствии с инструкцией производителя. 3.7. Допускать Наймодателя в Квартиру (п. 2.5.) для проверки выполнения условий договора. 3.8. Соблюдать права и законные интересы соседей, соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме. 3.9. Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к исполнению настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными. 3.10. Регулярно просматривать приходящую почту и передавать Наймодателю корреспонденцию, приходящую на его имя. 3.11. Нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений. 4. ВЗАИМНЫЕ ГАРАНТИИ. 4.1. Наймодатель гарантирует, что Квартира принадлежит ему по праву собственности или законным образом доверена собственником, все необходимые разрешения от совладельцев, если таковые есть, получены и условия сдачи Квартиры с ними согласованы. 4.2. Наймодатель гарантирует, что Квартира не находится под арестом, не заложена (исключение: ипотека в силу закона) и не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц, а также инфекционно, радиационно и токсически безопасна для проживания. . Этот, как и любой другой «непонятный и смешной» пункт договора имеет за собой реальную историю: бабулька, сдает квартиру, берет деньги, на следующий день является со справкой, что в квартире проживал и умер больной открытой формой туберкулеза. Жильцов, естественно, как ветром сдувает, а денег ни бабулька ни приютившийся при ней агент не возвращают т.к. договор они не расторгали – сами виноваты, что жить не захотели. 4.3. Наймодатель гарантирует, что он и другие, если таковы есть, зарегистрированные в Квартире и переселенные из нее с целью сдачи последней в наем не были ущемлены в правах по нормам жилой площади на человека, особенно несовершеннолетние. То же случай: пришли в квартиру соцработники – а где Вася? А Васю добрая мама на улицу выставила, сама к хахалю переселилась, а квартиру сдала. На нее в суд – лишение родительских прав, а съемщиков на улицу – договор недействителен. Денег с пропоицы обратно естественно получить не удалось. Наличие этого пункта в таком случае правда тоже казне не прибавит, но, по крайней мере можно будет бодаться о признании сделки недействительной и возврате вообще ВСЕХ потраченных на сделку денег – сумма побольше, может что и выгорит. 4.4. Наймодатель гарантирует, что он, другие собственники Квартиры, или иные лица могущие претендовать на право распоряжение Квартирой, даже если Наймодатель о них не знал на момент подписания данного договора, не будут препятствовать проживанию Нанимателя в Квартире и/или требовать досрочного расторжения данного договора. 4.5. Наниматель гарантирует своевременно и без задержек осуществлять платежи, предусмотренные для него финансовым соглашением сторон. 4.6. Наниматель гарантирует, что он будет проживать в Квартире не менее чем до «____»_____________20____г. числа включительно. Господа, давайте будем честны и открыты: уверены вы в том, что с работы вас ближайшие пол года не выгонят – так и запишем. А вообще данный пункт суть есть защита наймодателя от непорядочного съемщика, что перед сделкой «да-да-да – надолго-надолго-надолго…» а сам лишь в командировку на месяц приехал. 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. 5.1. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы стороны не несут взаимной ответственности, даже если эти обстоятельства послужили причиной досрочного расторжения договора. 5.1.1. К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор) относятся только: А. стихийные бедствия, техногенные катастрофы или действия третьих лиц вследствие которых Квартира стала непригодной, ограниченно пригодной или опасной для проживания согласно заключению соответствующих служб; Б. военные действия непосредственно в регионе, где расположена Квартира; В. отказ коммунальных служб от обслуживания дома в котором расположена Квартира или самой Квартиры с отключением коммуникаций, если причиной отказа не была задолженность Нанимателя. Г. введение правительственного запрета на действия предусмотренные данным договором. При этом, до даты вступления запрета в силу, или даты его официальной публикации данное обстоятельство не считается форс-мажорным. 5.1.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы датой расторжения договора является дата непосредственного съезда Нанимателя, даже если при этом не был подписан акт возврата имущества. Случаев, когда приезд тещи из Урюпинска приравнивался к стихийным бедствиям СОТНИ, а «меня жена выгнала» вообще тысячи, но, по идее то, это же не проблемы съемщиков, да и вообще неправильно решать свои проблемы за чужой счет. 5.2. Наймодатель не несет ответственности за нарушения правил проживания в многоквартирных домах третьими лицами, если Наниматель был им о наличии таких лиц предупрежден до подписания данного договора. Переведу: чуть выше был пункт о предупреждении – предупредили, а теперь съемщик решил. Что таки он не может жить по соседству с кошачьим питомником и съезжает требуя немедленного возврата денег. А вот фигушки – не кота в мешке покупал – был предупрежден о соседстве. В ином случае (не предупрежден) – пришлось бы возвращать. 6. ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН ДОГОВОРА 6.1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, наследования, ренты) Квартиры к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник несет полную ответственность по всем обязательствам прежнего Наймодателя, даже если он не знал и не мог знать о существовании каких-либо договоренностей с Нанимателем. Данный пункт к сожалению тоже имеет за собой реальную историю: жил-был дедушка, вполне себе бодренький - веселый дедушка, сдавал квартиру – прибавка к пенсии, а сам жил у фронтового товарища, оно ведь вместе-то веселее. И вдруг (именно «вдруг») утром не проснулся. Девяти дней не прошло, как на пороге сдаваемой квартиры стояли «родственники» дедули из какого-то «мухосранска» о которых пока дед жив был ни слуху ни духу не было, и, естественно уже видя себя москвичами, требовали немедленного освобождения квартиры. Сколько я на них времени и нервов убил – вспомнить страшно, вот с тех пор этот пункт и появился. 6.2. В случае отсутствия письменного соглашения определяющего срок действия договора, или другой возможности установить согласованные с прежним Наймодателем сроки продления договора, договор считается действующим в течении трех месяцев с момента смены собственника Квартиры (получения свидетельства о государственной регистрации права собственности или государственной регистрации иного правоустанавливающего документа). 6.3. В случае отсутствия письменного соглашения определяющего размер оплаты за наем Квартиры, или другой возможности установить согласованную с прежним Наймодателем оплату за пользование Квартирой, оплата производится в размере последней письменно подтвержденной суммы. . Эта часть «непонятного» пункта призвана хоть как то защитить съемщиков от непорядочных сдавателей, которые умудряются втихую сдавать квартиру пока идет оформление ее продажи, и нетерпеливых наследников стремящихся осуществить внос мебели одновременно с выносом тела. В моей практике был случай, когда дочь потребовала съемщиков освободить квартиру в день смерти ее отца – единственного собственника сдаваемой квартиры. 6.4. Смена Нанимателя даже на лицо указанное в п. 3.1 договора считается изменением Нанимателя. 6.5. Изменение Нанимателя письменно не согласованное с Наймодателем считается досрочным расторжением договора со стороны Нанимателя без должного (п. 7.3.) предупреждения Наймодателя. 6.6. Отказ Наймодателя заключать договор с лицом предлагаемым прежним Нанимателем, на тех же либо иных условиях, не является расторжением договора по инициативе Наймодателя. Снимаю одни – живут другие, такие ситуации тоже редкими не назовешь 7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ЕГО ПРОДЛЕНИЕ. 7.1. Срок найма установлен с «____»_____________20____г. по «____»_____________20____г. Условия договора могут быть изменены, а срок найма продлен при условии письменного согласия обеих сторон. Пишите сколько хотите – необходимость регистрировать договор от этого не появится, но не более пяти лет (тупо нельзя – запрещено такие договора больше чем на пять лет писать), но если соберетесь писать больше чем на один год, сперва почитайте 7.2. Соглашение о продлении договора должно быть подписано, а при продлении с изменением условий согласовано и подписано не позднее чем за тридцать дней до даты окончания срока действия данного договора или последнего соглашения об его продлении. 7.3. При отказе одной из сторон от продления договора, или его расторжении, она обязана известить вторую сторону, не менее чем за тридцать дней. 7.4. В случае отсутствия письменного соглашения о продлении договора, но при фактическом наличии договорных отношений между сторонами, договор считается продленным на тот же срок, на какой он был подписан, с момента его окончания, на тех же условиях. 8. ПРОЧЕЕ. 8.1. Финансовые отношения сторон оформляются отдельным соглашением, являющимся неотъемлемой частью данного договора, его срок действия соответствует сроку действия данного договора. Финансовое соглашение сторон является конфиденциальным, его содержание известно только сторонам данного договора и не подлежит разглашению третьим лицам, кроме как по решению или требованию суда. В самом договоре ни слова про деньги нет, соотвественно его можно смело демонстрировать кому угодно, например любопытному участковому, и при этом, не моргая, заявлять, что живем мы здесь забесплатно, исключительно по доброте душевной хозяев этой квартиры. 8.2. Все споры и разногласия, возникающие при выполнении настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров. В случае невозможности решить споры мирным путем, они разрешаются в соответствии с действующим российским законодательством. 8.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, равносильных, по одному для каждой из сторон. 8.4. Договор вступает в силу с момента его подписания и подписания Финансового соглашения сторон. Все предварительные, устные и письменные, соглашения утрачивают силу. 8.5. ________________________________ 8.6. Наймодатель не против содержания в Квартире домашнего животного Нанимателя – собаки/кошки (парода). 8.7. Перед непосредственным съездом с Квартиры Наниматель обязан за свой счет осуществить полную уборку Квартиры с привлечением профессиональной клининговой компании указанной Наймодателем. Объем и качество работ указываются Наймодателем. Пункты 8.5, 8.6 и 8.7 можно вообще удалить, или отметить в них любимую болонку и соседского маньяка - эксбициониста. ДАННЫЕ СТОРОН. ___________________________________________________ Приложение к договору найма квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ________________________________________ д. ______, кв._____, от «__»_________ 20___г. – финансовые отношения сторон 9. УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ. 9.1. Ежемесячная плата за найм Квартиры устанавливается в размере _____ (___________) руб. РФ. 9.2. При подписании Договора Наниматель оплачивает первый месяц найма Квартиры, что составляет _____ (___________) руб. РФ. 9.3. Далее оплата за наем Квартиры осуществляется авансом за период в один месяц по каждым ___-м числам, при этом допускается задержка очередного платежа не более чем на три календарных дня от указанной даты. 9.4. Первое изменение размера оплаты не может произойти ранее, чем через 12 месяцев с начала установленного срока найма (п. 5.1.), все последующие - не менее, чем через 12 месяцев от предыдущего изменения. Иное возможно только в случае: А. если сам договор найма или соглашение об его продлении подписано на срок от 6 до 11 месяцев. При этом, если сам договор найма или соглашение об его продлении подписано на срок до 6 месяцев - не чаще одного раза за шесть месяцев. Б. изменения более чем на 10% текущего курса единой европейской валюты – ЕВРО, относительно её курса к рублю РФ на дату заключения данного договора, но не чаще одного раза за шесть месяцев. 10% - только на первый взгляд сумма «шутейная», а реально, без каких-либо потрясений, курс за год меняется на 3-5%. В. существенное, более 10%, изменение ставок за наём аналогичного жилья в данном районе города, но не чаще одного раза за шесть месяцев. . а вот это уже посерьезней и перед внесением данного пункта я очень долго и основательно думал, выбирая из «двух зол», что лучше: жить в ожидании, резкого и существенного повышения оплаты от наймодателя «прогугукавшего» ситуацию (а никакие «годовые эмбарго» не помешают наймодателю изменить цену или расторгнуть договор (даже мой) если потери, вследствие изменившейся ситуации, будут для него ощутимыми), или договариваться с наймодателем «по ходу» пьесы – ему же тоже интересно сохранить адекватных и аккуратно платящих съемщиков. 9.5. Отказ одной из сторон от предложенного другой стороной изменения размера оплаты, в случае если стороны не могут прийти к компромиссному решению, не является основанием для немедленного расторжения договора. В этом случае Наниматель имеет право проживать в Квартире еще один месяц после уже оплаченного периода, оплатив его по ранее согласованной ставке. 9.6. Размер оплаты не может быть изменен, в любую сторону, только на основании желания одной из сторон или на основании сезонных колебаний цен на наем аналогичной недвижимости. 9.7. При съезде Нанимателя без нарушения п. 4.6 договора или по основаниям п. 9.5., но ранее окончания оплаченного им периода, если Наймодатель был извещен об этом в установленные сроки (п. 7.3.), Наймодатель возвращает Нанимателю сумму за переплаченные дни. В ином случае, возврат за переплаченный срок не производится. 9.8. Электроэнергию оплачивает (нужное подчеркнуть): Наниматель Наймодатель. 9.9. Услуги водоснабжения оплачивает (нужное подчеркнуть): Наниматель Наймодатель Не тарифицируются. 9.10. Услуги консьержа оплачивает (нужное подчеркнуть): Наниматель Наймодатель консьержа нет. 9.11. Услуги интернет-провайдера оплачивает (нужное подчеркнуть): Наниматель Наймодатель. 9.12. Коммунальные услуги оплачивает (нужное подчеркнуть): Наниматель Наймодатель. 9.13. Абонентскую плату за использование телефонной линии и абонентскую плату за внутрисетевые телефонные соединения согласно установленному тарифу – (нужное подчеркнуть) «Повременной» «Комбинированный» «Безлимитный» оплачивает (нужное подчеркнуть): Наниматель Наймодатель. 9.14. Иные платежи Нанимателя: счета за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж согласно установленному тарифу, _______ 9.15. Иные платежи Наймодателя: ________ 10. ЗАЛОГ 10.1. Наниматель оставляет Наймодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора Нанимателем, в размере _____ (___________) руб. РФ. 10.2. Залог вносится (нужное подчеркнуть): a. при подписании данного договора и финансового приложения. b. при предоставлении Нанимателю Квартиры (дата указана в п. 2.1.). c. в день начала срока найма (1-я дата п. 5.1.). d. не позднее «____»___ 20_г.. e. двумя частями: 1-я часть в размере ___% не позднее «____»___ 20_г., 2-я часть в размере ___% не позднее «____»___ 20_г. 10.3. Не внесение залога или его части в указанный срок дает право Наймодателю немедленно расторгнуть договор, ранее внесенные Нанимателем суммы не возвращаются. 10.4. Наймодатель не имеет права использовать залог в личных целях. 10.5. При фактическом оставлении Квартиры Нанимателем, съезде, сторонами составляется акт возврата имущества. Согласование и подписание обеими сторонами акта возврата имущества является основанием для возврата залога. 10.6. Залог не может быть использован в качестве оплаты за соразмерный ему период найма без письменного согласия Наймодателя. 10.7. Отказ Нанимателя от оплаты последнего месяца проживания в установленном порядке, при отсутствии письменного согласия Наймодателя на использование залога в целях оплаты проживания, дает право Наймодателю на односторонне расторжение договора и выселение Нанимателя в трехдневный срок. Залог в этом случае не возвращается. Вообще решение об использовании залога в качестве оплаты последнего месяца проживания обычно принимается так: жили не тужили долго и счастливо, душа в душу с наймодателем, платили всегда аккуратно, в квартире порядок, предупредили о съезде как положено – за месяц, короче все путем. Наймодатель махает рукой – не берет денег за последний месяц – проживаем залог. И обратная ситуация: платили неаккуратно, жалобы от соседей были и т.п. – тут уж извините: за последний месяц платим, потом ключи от квартиры на стол, все проверяем, и если все тип-топ – возвращается залог. 10.8. По согласованию сторон, и только при непосредственном съезде Нанимателя, из залоговой суммы могут быть оплачены оставшиеся предусмотренные для Нанимателя платежи. 11. ФИНАНСОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. Ответственность Наймодателя: 11.1. Нарушение Наймодателем п. 2.1 договора дает право Нанимателю немедленно расторгнуть договор, при этом Наймодатель возвращает ему все ранее полученные от него платежи и выплачивает неустойку в размере суммы затрат понесенных Нанимателем на: поиск квартиры, составление и оформление данного договора, подготовку к переезду и 50% оговоренной месячной оплаты (п. 9.1.). В подавляющем большинстве случаев, для нарушения этого пункта, наймодатель должен схватить со стола ключи, спрятаться с ними под кровать и оттуда кричать: «Не отдам – не отдам – не отдам!» 11.2. При досрочном расторжении договора по инициативе Наймодателя, или третьих лиц в нарушение гарантий Наймодателя (п.п. 4.1. - 4.4.), Наниматель имеет право проживать в Квартире 30 дней сверх оплаченного периода бесплатно, а при невозможности такого проживания Наймодатель выплачивает Нанимателю неустойку. При этом ущемление третьими лицами прав Нанимателя по использованию Квартиры, признается принуждением к досрочному расторжению договора, а факт расторжения договора Нанимателем в данном случае - досрочным расторжением договора по инициативе третьих лиц в нарушение гарантий Наймодателя. Сдавалась одна квартира, по наследству полученная, да вдруг объявилась у дедушки квартиру внукам оставившего сестра двоюродная – почти родная из города Архангельска. И приехала она в Москву с рыбным обозом, да стала квартиру осаждать, даже палатку туристическую прямо в подъезде поставила, да по судам бегать – никакого сладу с ней нет и жить неполучается ибо дверь открыть страшно. А тоть было един раз – дверь открыли, а она в квартиру запрыгнула да в ванной схоронилась – еле вытурили. 11.3.1. Размер неустойки равняется стоимости 1 месяца проживания согласованной сторонами на данный момент, плюс двойная стоимость оплаченного Нанимателем, но не прожитого в Квартире периода. 11.3.2. Наймодатель обязан заплатить неустойку не позже согласованного с Нанимателем дня фактического оставления Квартиры – съезда. 11.3.3. При добровольном оставлении Квартиры Нанимателем, при досрочном расторжении договора (п. 11.3.), или съезде на других, согласованных с Наймодателем условиях, неустойка не выплачивается. Ответственность Нанимателя: 11.3. Использование Нанимателем Квартиры не по назначению (жилое помещение), дает право Наймодателю немедленно расторгнуть договор, все ранее полученные от Нанимателя суммы при этом не возвращаются. Т.е. швейный цех в квартире устраивать нельзя. 11.4. Изменение состава и/или количества лиц проживающих в Квартире с Нанимателем без согласования с Наймодателем, дает право Наймодателю на внеочередной пересмотр условий оплаты и размера залога. А при отказе Нанимателя с новыми условиями оплаты, на досрочное, с конца оплаченного Нанимателем периода, расторжение договора с удержанием не менее 50% залога. Если квартира снимают двое юношей, то и жить в ней должны двое юношей, а не десять девушек. 11.5. Нарушение Нанимателем п. 3.4. договора, если он в трехдневный срок не исправил нарушение, дает право Наймодателю на внеочередной пересмотр условий оплаты и/или размера залога. А при несогласии Нанимателя с новыми условиями оплаты, на досрочное, с конца оплаченного периода, расторжение договора с удержанием не менее 50% залога. Обнаруженного на балкон верблюда, чье проживание в квартире не было ранее согласовано с наймодателем, придется либо «согласовать», либо в трехдневный срок пристроить в зоопарк. 11.6. Нарушение Нанимателем п. 4.6. договора, дает право Наймодателю не возвращать залог в полном размере. Исключение: договор расторгается ранее указанной в п. 4.6. даты по основаниям п. 9.5. Война началась – стреляют под окнами, какой уж тут договор, а вот деньги точно пригодятся. 11.7. Двукратная, или однократная на вдвое больший срок, задержка Нанимателем очередного платежа (п. 9.3), без подтвержденных документально уважительных причин (госпитализация, командировка и т.п.) дает право Наймодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке с оповещением Нанимателя не менее чем за три дня до даты такого расторжения. Залог в данном случае не возвращается. Все просто: не умеешь платить вовремя – на выход. 11.8. Страхование мебели, оборудования и/или отделки Квартиры заключенное за счет любого лица, если согласно страховому полису выгодоприобретателем является Наймодатель, снимает с Нанимателя финансовую ответственность по данному ущербу в пределах суммы и сроков страхового покрытия. Квартиросдатчику, по идее, должно быть без разницы кто с ним за разбитый съемщиком унитаз расплатится. 11.9. Страхование ответственности проживающих в Квартире перед третьими лицами, заключенное за счет любого лица, если выгодоприобретателем являются пострадавшие третьи лица, снимает с Нанимателя финансовую ответственность по данному ущербу в пределах суммы и сроков страхового покрытия. А этот пункт я писал чисто для себя – все мои сделки застрахованы. 11.10. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Нанимателя после заключения договора, но до даты предоставления Квартиры Наймодателем (п. 2.1), Наймодатель возвращает Нанимателю внесенную оплату (п. 9.2.) и половину залога (п. 10.1), при этом, из возвращаемой части вычитаются понесенные Наймодателем расходы связанные с исполнением пожеланий Нанимателя по изменению Квартиры и/или ее обстановки. Перевод: хлопнули люди по рукам, хозяин квартиры стал стены в спальне перекрашивать, в заказанный будущим съемщиком сиреневый цвет, а тот взял и передумал квартиру снимать, когда уже половина комнаты покрашена была – нехорошо… 11.11. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Нанимателя после заключения договора и даты предоставления Квартиры Наймодателем (п. 2.1), залог не возвращается, даже если Наниматель фактически еще не въехал в Квартиру, а внесенная оплата возвращается за вычетом каждого дня после даты предоставления квартиры и стоимости расходов понесенных Наймодателем в связи с исполнением пожеланий Нанимателя по изменению Квартиры и/или ее обстановки. При этом, если внесение залога было отсрочено и на дату указанного досрочного расторжения залог не был внесен, или внесен не полностью, его размер покрывается за счет оплаченного времени проживания. Перевод: хлопнули люди по рукам, хозяин квартиры стены в спальне перекрасил, в заказанный съемщиком сиреневый цвет, о работе отчитался и ключи от квартиры отдал, а тот утром встал не стой ноги и передумал квартиру снимать. Общая ответственность: 11.12. В случае не предупреждения о расторжении или не продлении договора за 30 дней, сторона нарушившая п. 7.3. договора выплачивает второй стороне штраф в размере 50% последней согласованной оплаты за один месяц найма Квартиры. Перед фактом поставил, финансовые планы обломал – отвечать надо. 12. УХУДШЕНИЕ КВАРТИРЫ И ИМЕЩЕСТВА. 12.1. Ухудшение Квартиры и/или имущества произошедшее вследствие действия третьих лиц: 12.1.1. К ухудшениям Квартиры вследствие действий третьих лиц относятся залив, пожар и т.п., произошедшие без участия и не по вине Нанимателя, совместно с ним проживающих в Квартире лиц, его гостей, родственников или других посетителей Нанимателя. 12.1.2. Ухудшение Квартиры и/или имущества произошедшее вследствие действия третьих лиц дает право Нанимателю требовать внеочередного временного снижения оплаты за наем на весь срок устранения повреждений, но не менее одного месяца. 12.1.3. В случае если повреждение Квартиры вследствие действия третьих лиц сделало ее непригодной к проживанию, или ограниченно пригодной в течении более одного месяца, Наниматель вправе досрочно расторгнуть данный договор (п. 5.1.1.А). 12.1.4. Ремонт или замена поврежденного вследствие действия третьих лиц имущества, в том числе бытовой техники, производится за счет Наймодателя. 12.1.5. Отказ Наймодателя от проведения или оплаты ремонта Квартиры, а так же ремонта или замены поврежденного имущества, в том числе бытовой техники, дает право Нанимателю на самостоятельное, без согласования с Наймодателем, устранение повреждений с удержанием его стоимости из очередной оплаты за наем Квартиры, но в сумме не более одной месячной оплаты за наем. 12.2. Ухудшение Квартиры и/или имущества произошедшее вследствие действий Нанимателя (нарушение Нанимателем п. 3.2, 3.5 и 3.6 договора): 12.2.1. Устранимая порча мебели, оборудования или предметов отделки, если устранение не скажется на внешнем виде и/или свойствах испорченного, исправляется Нанимателем за свой счет. 12.2.2. Устранимая порча мебели или оборудования, если устранение скажется на внешнем виде и/или свойствах испорченного предмета, исправляется за счет Нанимателя, плюс Наниматель выплачивает Наймодателю штраф. Размер штрафа определяется сторонами по взаимному согласованию, но не более 50% примерной оценочной стоимости поврежденного предмета на момент предоставления Нанимателю, а если испорченный предмет был новым - согласно чеку. 12.2.3. В случае если предмет мебели или оборудования по причине порчи не подлежит ремонту или после устранения его будет невозможно полностью использовать по назначению, Наниматель возмещает Наймодателю его полную стоимость, примерную, оценочную, на момент предоставления Нанимателю, а если испорченный предмет был новым - согласно чеку. Все расходы по замене испорченного предмета (поиск, транспортировка, монтаж, подключение, настройка) так же оплачиваются Нанимателем. 12.2.4. Неустранимое изменение элемента отделки, не согласованное с Наймодателем, считается порчей. Порча элемента отделки устраняется Наймодателем, по своему усмотрению, но за счет Нанимателя. На время устранения Наниматель обеспечивает беспрепятственный доступ в Квартиру рабочих необходимых для устранения специальностей в сопровождении Наймодателя. Присутствие при проведении работ Наймодателя обязательно. 12.3. Ухудшение Квартиры и/или имущества с течением времени: 12.3.1. Наниматель не несет ответственность за естественную амортизацию элементов отделки Квартиры, мебели и оборудования. 12.3.2. Поломка оборудования, предметов интерьера или бытовой техники произошедшая не вследствие неправильной эксплуатации Нанимателем, а по причине износа, устраняется Наймодателем за свой счет в двухнедельный срок. 12.3.3. Отказ Наймодателя от исполнения обязательств п. 12.3.2. дает право Нанимателю на самостоятельное, без согласования с Наймодателем, устранение повреждений или ремонт с удержанием его стоимости из очередной оплаты за наем Квартиры, но в сумме не более половины месячной оплаты за наем. Финансовое соглашение сторон вступает в силу с момента его подписания и подписания договора найма. Все предварительные, устные и письменные, соглашения утрачивают силу. ПОДПИСИ СТОРОН. ___________________________________________________________ Приложение к договору найма квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ________________________________________ д. ______, кв._____, от «__»_________ 20___г. – АКТ ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА. Наймодатель передает, а Наниматель принимает Квартиру с находящимся в ней имуществом (нужное подчеркнуть): по согласованию сторон опись имущества не составлялась, Квартира сдается без мебели, в о п и с ь в к л ю ч е н о: Наймодатель передает, а Наниматель принимает Квартиру со следующими показателями: 1. Показания электросчетчика на момент передачи: Д-_________________ Н-_________________ 2. Показания счетчика воды на момент передачи: Г-_________________ Х-_________________ 3. Сантехническое оборудование (нужное подчеркнуть): исправно, требует ремонта или замены __________________________ 4. Электропроводка и оборудование (нужное подчеркнуть): исправно, требует ремонта или замены ________________________ 5. Телефонный кабель и тел. розетки (нужное подчеркнуть): исправно, отсутствует, требует ремонта или замены ____________ 6. Телевизионный кабель (нужное подчеркнуть): исправно, отсутствует, требует ремонта или замены ______________________ 7. Общее состояние Квартиры (нужное подчеркнуть): свежий ремонт, не требует ремонта, соответствует санитарным нормам, требует ремонта _______________________________________________ Наймодатель передает, а Наниматель принимает ______________ полных комплектов ключей от Квартиры. ПОДПИСИ СТОРОН. _________________________________________________________ Приложение к договору найма квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ________________________________________ д. ______, кв._____, от «__»_________ 20___г. – АКТ ВОЗВРАТА ИМУЩЕСТВА. Наниматель возвращает, а Наймодатель принимает Квартиру со следующими показателями: 1. Показания электросчетчика на моментвозврата: Д-_________________ Н-_________________ - оплачено соответствующей стороной договора полностью, квитанции об оплате получены. |
